Сейчас широко обсуждается новая инициатива об упрощенном оформлении в собственность домов, поделенных для проживания нескольких семей, и хозяйственных построек
Положение первое: возникает право собственности на здания и сооружения, используемые как хозяйственные постройки (по пояснительной записке: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы, летние кухни и др.), если до 01.01.2013 был осуществлен технический учет и (или) государственный учет в составе домовладения. Внести сведения о таких ранее учтенных объектах можно на основании учетно-технической документации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и т.п.).
В отсутствие четких критериев, что является недвижимостью (зданием, сооружением), такая норма, очевидно, опять введет общественность в недоумение. Если на объяснение разницы между капитальными и некапитальными теплицами ушло пару лет, то теперь понадобятся горячие линии по навесам и колодцам. Речь здесь идет о каких-то объектах, которые вроде как капитальные, но при этом в свое время не были переданы в ЕГРН из БТИ.
Предполагается, что эти объекты будут ставиться на учет без технического плана, то есть без подтверждения фактических параметров и координат, что означает потенциальную возможность легализации в виде постановки на кадастровый учет построек, стоящих на границе участка без соблюдения требований градостроительного регламента и норм застройки.
Зачем это может быть нужно государству:
- по п.3 ст.407 НК РФ налоговая льгота распространяется на один объект налогообложения каждого вида. То есть, если мы поставили на учет сарай, баню и навес, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров, за два объекта из трех надо будет платить налог (если только дополнительную льготу не установили местные власти);
- в градостроительном регламенте могут быть установлены предельные параметры разрешенного строительства, например, плотность застройки земельного участка, на которую, очевидно, будет влиять площадь всех учтенных объектов.
Положение второе: при государственной регистрации права собственности на первое помещение одновременно автоматически осуществляется регистрация права общей долевой собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество. Сейчас эта норма действует только для МКД (п.5 ст.40 218-ФЗ), а будет для объектов, попадающих под действие ст.287.5 ГК РФ «Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении».
Для нежилых зданий перечень общего имущества по п.1 ст.287.5 ГК РФ может быть определен «в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве, либо из решения собственников». Однако для реализации этого действия в составе сведений ЕГРН не хватает отметки о статусе помещения как общего имущества по аналогии с МКД. А вот с земельным участком ситуация сложнее. В отличие от МКД по Земельному кодексу участок под нежилым зданием можно только приобрести за плату либо взять в аренду.
Малоэтажные жилые комплексы, территории ведения гражданами садоводства или огородничества, территории гаражного назначения под действие новой нормы, вроде как, не попадают, так как там везде фигурируют отдельные здания, а не помещения.
Положение третье: распространить гаражную амнистию на многоэтажные гаражи. Это, скорее всего, нужно для согласования с 338-ФЗ от 13.07.2023 «О гаражных объединениях…», по которому у гаража может быть два наземных этажа, что бы это ни значило (есть понятие надземный этаж).
Положение четвертое: распространить «новую» дачную амнистию (478-ФЗ от 30.12.2021) на дома блокированной застройки из двух домов. Речь идет о порядке предоставления в собственность бесплатно земельного участка под жилым домом, который используется для постоянного проживания, возведенном до 14.05.1998, и право собственности на который отсутствует. В пояснительной записке сказано, что в стране 66 тысяч таких двухквартирных жилых домов.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Анализ неоднозначного законопроекта о развитии дачной амнистии / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2024. – URL: http://кадастр.москва/news/1121. – Дата публикации: 08.02.2024
