Такой вопрос возникает, когда необходимо проверить объект на наличие незаконных изменений планировок при сделках с недвижимостью, в том числе для купли-продажи объекта, ипотеки, сдачи в аренду
Любые действия, связанные с кадастровым учетом и регистрацией прав в отношении объектов недвижимости подтверждаются внесением необходимых сведений в ЕГРН. Заявители и другие лица получают такие сведения в виде выписок из ЕГРН, форма и требования к которым утверждены Приказом Росреестра №П/0329 от 04.09.2020. Так, получить выписку из ЕГРН можно непосредственно по результатам осуществления кадастрового учёта и регистрации прав (в такой выписке отсутствует номер документа, есть только дата) или заказав ее за плату на официальных сайтах Росреестра, кадастровой палаты или в МФЦ.
Чаще всего, когда речь заходит о необходимости получить выписку из ЕГРН, имеют в виду выписку об объекте недвижимости, которая содержит наиболее полные сведения о характеристиках объекта недвижимости. Стоит учесть, что состав сведений и количество разделов выписки может различаться в зависимости от ситуации и вида объекта.
Некоторые сведения об объекте предоставляются только определенному кругу лиц, а некоторые сведения не попадают в выписку из ЕГРН вследствие технологических особенностей. Так, согласно п.119 приказа П/0329 в разделе «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)» отображается план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения, машино-места. Если выписка из ЕГРН оформляется на здание, сооружение, раздел оформляется на каждое помещение.
Если же в настоящее время в здании нет помещений с присвоенными кадастровыми номерами, то в выписке из ЕГРН о таком здании раздела 8, то есть планов этажей, не будет. Это не значит, что в сведениях ЕГРН о таком здании нет планов этажей. Их просто нельзя получить в составе выписки из ЕГРН вследствие буквального трактования законодательства Росреестром.
Для получения планов этажей здания или сооружения в таком случае можно обратиться либо к кадастровому инженеру, который ставил здание на кадастровый учёт, либо запросить в Росреестре копию документа, на основании которого сведения о здании или сооружении были внесены в ЕГРН.
При заказе выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении ранее учтённого здания или сооружения в такой выписке будут приложены планы всех этажей. Поскольку при технической инвентаризации все пространство в здании ставилось на учёт ещё и как помещение (каждое отдельное помещение обозначалось римской цифрой у входа в такое помещение), такие помещения попали в ЕГРН, а каждому из них был присвоен кадастровый номер.
То есть планы этажей прикреплены не к объекту недвижимости «здание», а к объекту недвижимости «помещение», который расположен в таком здании. Но эти планы показывают планировку, учтённую органом технической инвентаризации (БТИ) по состоянию до 2013 года, и сегодня они могут быть неактуальными.
Например, если после 01.01.2013 в ранее учтённом здании проводились работы по изменению планировки, и сведения о таких изменениях были надлежащим образом учтены и зарегистрированы в ЕГРН в отношении здания, то в выписке из ЕГРН о таком здании все равно будут представлены неактуальные планы ранее учтённых помещений, расположенных в здании, поскольку в сведения о таких объектах изменения не вносились. При этом актуальных планов после изменений планировки в выписке из ЕГРН о здании не будет.
Это может стать проблемой, если со зданием необходимо совершить сделку. Например, банк не даст кредит на выгодных условиях, если не будет уверен в юридической чистоте объекта залога.
Остается надеяться, что спустя девять лет государственные органы все же увидят описанную выше проблему и внесут необходимые изменения в форму выписки из ЕГРН.
Косаруков, З. С., Атаманов, С. А. FAQ – Почему в выписке из ЕГРН нет поэтажных планов? / З. С. Косаруков, С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2022. – URL: http://кадастр.москва/news/815. – Дата публикации: 22.04.2022
