В законодательстве существует путаница с этими понятиями
Сегодня Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам все, что прочно связано с землей. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства указаны лишь как варианты таких объектов. Местами при этом используется словосочетание «здание, сооружение или другое строение» (п.1 ст.222).
Но в главе 6.1. «Недвижимые вещи» ни строения, ни постройки не упоминаются. Нет их ни в 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», ни в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений.
Понятие «строение» широко использовалось ранее. Например, в целях учета жилищного фонда в РФ строениями считались «отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения». Служебными назывались строения второстепенного значения, зачастую некапитального типа (сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.) (Приказ Минземстроя России от 04.08.1998 №37).
До 01.01.2019 согласно 66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:
- на садовых и дачных земельных участках допускалось возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;
- на огородных могло быть предоставлено право возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений.
По новому 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» жилые строения были признаны жилыми домами (п.9 ст. 54). Также в нем стало широко применяться понятие «хозяйственные постройки» — по обновленному определению (211-ФЗ от 22.07.2024) — это сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и т.д.).
Это согласовано с актуальным классификатором видов разрешенного использования (Приказ Росреестра №П/0412 от 10.11.2020), по которому на земельных участках с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» и «ведение садоводства» разрешено размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
А вот для ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» допускается размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Можно предположить, что вспомогательные сооружения здесь взялись из закона о личных подсобных хозяйствах, но нет — в 112-ФЗ от 07.07.2003 фигурируют здания, строения и сооружения (п.п.2-3 ст.4).
Градостроительный кодекс РФ указывает, что строения могут быть как некапитальными объектами, так и объектами капитального строительства (ст. 1). Причем, если строение или сооружение согласно определенным критериям относятся к объектам вспомогательного использования, их можно строить без разрешения на строительство и, соответственно, без ввода в эксплуатацию (п.17 ст.51).
Эти критерии утверждены ПП РФ от 04.05.2023 №703. В частности, к вспомогательным строениям или сооружениям относятся расположенные на земельном участке (для ИЖС, ЛПХ, БЖЗ, садоводства), в том числе являющиеся сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением.
Росреестр в письме №14-5293-ТГ/23 от 16.06.2023 подчеркнул, что указанные в постановлении строения и сооружения вспомогательного использования могут являться, а могут не являться объектами капитального строительства и объектами недвижимости, что влияет на возможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них.
А Минстрой России со своей стороны в письме №15763-СМ/08 от 21.03.2024 отметил, что Градостроительный кодекс вообще не предусматривает возможности отнесения зданий к объектам вспомогательного использования, и, соответственно, что эти критерии не применяются к зданиям.
В результате одна и та же условная капитальная баня будет считаться:
- хозяйственной постройкой или вспомогательным сооружением согласно виду разрешенного использования;
- строением или сооружением вспомогательного использования по Градостроительному кодексу;
- нежилым зданием или сооружением при кадастровом учете.
Мало того, что с каждой точки зрения используются разные понятия, так в каждом случае есть еще и по два варианта. Единственный способ обосновать выбор состоит в том, чтобы сослаться на вид объекта в проектной документации. Но обязанности формировать ее у застройщика нет согласно Градостроительному кодексу.
Так как никто особо не пытается навести здесь порядок, похоже, что это проблема только для кадастровых инженеров, ведь при отсутствии проектной документации именно от них заказчики ожидают помощи в выборе подходящего вида недвижимости.
Далее приведены основные цитаты из нормативных правовых актов.
Гражданский кодекс:
- К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся … все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1 ст.130);
- Здания и сооружения являются недвижимыми вещами. Здания и сооружения создаются в результате строительства (п.1 ст.141.3);
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение … (п.1 ст.222);
- Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение … (п.1 ст.222).
Градостроительный кодекс:
- строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (ст.1);
- объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений (ст.1);
- некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (ст.1);
- выдача разрешения на строительство не требуется в случае … строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации (п.17 ст.51);
ПП РФ от 04.05.2023 №703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»:
- … строение или сооружение располагается на земельном участке (ИЖС, ЛПХ, БЖЗ, садоводства), в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением …
Письмо Росреестра от 16.06.2023 №14-5293-ТГ/23:
- указанные в постановлении №703 строения и сооружения вспомогательного использования могут не являться объектами капитального строительства и объектами недвижимости (навесы и иные некапитальные (включая временные) строения и сооружения, расположенные в том числе на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд), что подразумевает невозможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них.
217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…»:
- хозяйственные постройки — сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы;
- расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу 217-ФЗ с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами (п.9 ст. 54).
66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 01.01.2019):
- садовый земельный участок — … возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;
- огородный земельный участок — … с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений;
- дачный земельный участок — … с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем … и хозяйственных строений и сооружений.
112-ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве»
- Приусадебный земельный участок используется для … возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений (п.2 ст.4);
- Полевой земельный участок используется исключительно … без права возведения на нем зданий и строений (п.3 ст.4).
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
- Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения;
- Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.
Приказ Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»:
- Для индивидуального жилищного строительства — размещение … гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек;
- Ведение садоводства — размещение … хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд;
- Ведение огородничества — … размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости;
- Для ведения личного подсобного хозяйства — … размещение гаража и иных вспомогательных сооружений.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Ваша баня — это строение, хозяйственная постройка, вспомогательное сооружение или здание? / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2024. – URL: http://кадастр.москва/news/1195. – Дата публикации: 05.08.2024
