По мнению многих кадастровых инженеров и правообладателей недвижимости сложилась уже абсолютно невыносимая ситуация с проверкой кадастровой документации и неработающей апелляцией
Формальные основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведены в статье 26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015. Очевидно, что кадастровый инженер должен анализировать причины приостановок, фиксировать в некоем виде полученный опыт и предпринимать меры для того, чтобы не повторять сделанные ошибки.
ФГБУ "ФКП Росреестра" периодически доводит до сведения инженеров перечни наиболее распространенных ошибок. К сожалению, практический опыт показывает, что все не так просто. Существуют случайные ошибки, которые допускают исполнители, а также ошибки, допускаемые из-за недостатка опыта или из-за того, что исполнитель упустил существование пункта требований. По мере получения опыта кадастровый инженер делает подобные ошибки реже. Здесь ему может помочь подручная справочная информация и непрерывное обучение.
Но есть ситуации, когда в вину инженеру ставят то, что от него толком не зависит, например:
- скрытая правообладателем или заказчиком информация;
- изменение сведений реестров во время проведения кадастровых работ;
- неверное заполнение заявлений правообладателем или сотрудником МФЦ;
- отсутствие четких нормативных и методических требований.
Последний случай – самый болезненный, именно он вызывает наибольшее напряжение в отношениях правообладателей, кадастровых инженеров, сотрудников Росреестра и СРО. Часто инженер должен принять решение при отсутствии прописанных правил, причем здесь не работает и предыдущий опыт, так каждый другой регистратор волен принимать свое произвольное неоспариваемое на практике ни в апелляции, ни в суде решение. Так как хуже всего регламентировано составление планов этажей, определение контура и расчет площади ОКСов, то чаще всего регистраторы формально указывают на несоблюдение условных обозначений.
Зачастую, регистраторы при вынесении приостановок просто ограничиваются отсылками на положения законов, не конкретизируя причины, не сообщая заявителю какие именно нарушения, несоответствия или иные недостатки были выявлены.
В такой ситуации нечеткое правовое поле приводит к следующему практическому положению дел:
- кадастровый инженер в новом проекте повторяет успешное решение из предыдущего аналогичного случая либо исходя из анализа НПА делает предположение о правильном решении;
- регистратор выносит решение о приостановке кадастрового учета на основе нового собственного личного или принятого на текущий момент внутреннего толкования совокупности НПА;
- если инженер может выполнить требования регистратора, он делает это;
- если инженер не согласен с требованиями, он обращается в апелляционную комиссию;
- апелляционная комиссия по-умолчанию принимает сторону регистратора, независимо от доводов инженера. Процент принятия решений в пользу инженера ничтожно мал;
- если инженер может выполнить решение комиссии, он делает это;
- если инженер не согласен с решением, он обращается в суд;
- суд по-умолчанию принимает сторону регистратора и апелляционной комиссии независимо от доводов инженера. Процент принятия решений в пользу инженера ничтожно мал.
Таким образом, в себестоимость кадастровых работ входят затраты на многоступенчатую реализацию мнения регистратора по практически каждому конкретному случаю.
Для решения проблемы предлагается механизм утверждения саморегулируемой организацией кадастровых инженеров Дополнений к требованиям к подготовке межевого плана, технического плана, акта обследования (далее – Дополнения СРО). В пунктах Дополнений могли бы быть даны указания, как поступать в ситуациях, не урегулированных законодательно. В таком случае у апелляционной комиссии был бы повод принять точку зрения кадастрового инженера, если он сослался на пункт Дополнений СРО в своем заключении.
Итак, в случае если при проведении кадастровых работ нормативные требования отсутствуют или неоднозначны, кадастровый инженер направляет заявление по специальной форме в свое СРО. В заявлении предлагается указывать:
- вид и назначение объекта недвижимости;
- характеристику, с определением которой возникла проблема;
- описание проблемы с указанием изученных нормативных документов, в которых должны быть указания, но они отсутствуют или неоднозначны;
- своё видение решения проблемы с обоснованием позиции в свободной форме;
- предлагаемая формулировка нового или изменяемого пункта Дополнений СРО в стилистике, принятой для нормативно-правовых актов.
Коллегия СРО, получив такой запрос, проверяет указанные кадастровым инженером доводы и в случае, если указанная ситуация действительно не предусмотрена действующим законодательством, либо принимает позицию кадастрового инженера, либо предлагает иное решение возникшей проблемной ситуации. В процессе выработки позиции участники коллегии могут руководствоваться в том числе сложившейся практикой на территории конкретного субъекта РФ, мнением сотрудников Росреестра и Кадастровой палаты, судебной практикой, а также мнением научного сообщества, сотрудников ведущих ВУЗов, экспертов.
Принятие решения должно быть максимально оперативным, ориентировочно одна–две недели, так как на период обращения, очевидно, приостанавливается процесс подготовки кадастровой документации, что зачастую является неприемлемым для заказчика работ. Утвержденное коллегией СРО решение подлежит классификации, внесению в обобщенный текст Дополнений СРО под присвоенным номером пункта и отдельной публикации на сайте СРО.
В самом простом варианте Дополнения СРО представляют из себя традиционные нормативные документы, в которые постоянно вносятся изменения. В идеале Дополнения СРО должны представлять из себя публичную базу данных, содержащую по каждому пункту как сведения из заявления кадастрового инженера, так и материалы обсуждений и внутренних согласований, предшествующих утверждению. Эти сведения являлись бы по сути комментариями, разъясняющими причину появления пункта. Так у кадастрового инженера при определении конкретной характеристики в неоднозначной ситуации появится возможность обосновать свое решение, сославшись на пункт Дополнения СРО.
В случае, если все же государственный регистратор вынесет отрицательное решение, ему потребуется доказать свою позицию на апелляционной комиссии. Сомнения комиссии при этом должны разрешаться в пользу кадастрового инженера, так как он в своих действиях руководствовался пунктом утвержденных Дополнений СРО. Кроме того, важно зафиксировать периодичность изменений позиции как СРО, так и Росреестра – хотя бы не чаще чем раз в 6 месяцев по конкретному вопросу. Разработанные СРО Дополнения могут быть включены в требования к подготовке кадастровой документации соответствующими приказами Минэкономразвития. Задачей Национального объединения при этом может быть согласование Дополнений различных СРО, а также разработка предложений по внесению изменений в действующие основные требования, приказы и иные нормативно-правовых акты.
Оригинальная статья опубликована в журнале "Кадастр недвижимости" №3(56)-2019 (А СРО «Кадастровые инженеры»):
Апелляция 2.0 / Атаманов С.А., Григорьев С.А., Косаруков З.С., Чуприн М.С. // Кадастр недвижимости. – 2019. – №. 3 (56). – С. 94-95.
Предложение по изменению процедуры апелляции в СРО кадастровых инженеров. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2020. – URL: http://кадастр.москва/news/337. – Дата публикации: 23.01.2020
