Миф №44. Вид разрешенного использования образуемого земельного участка всегда должен быть такой же, как у исходного
Разрешенным использованием образуемых земельных участков признается разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.3 ст.11.2 ЗК РФ).
Данная норма трактуется специалистами Росреестра таким образом, что если участок образуется из других земельных участков (путем их преобразования), вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка обязательно должен быть такой же, как у исходного. Именно поэтому при образовании земельных участков, например, под многоквартирными домами в результате перераспределения исходного земельного участка, предоставленного ранее в аренду “для эксплуатации помещения офиса”, с неразграниченными землями, вид разрешенного использования образуемому земельному участку присваивается такой же, как у исходного – “для эксплуатации помещения офиса”.
При этом государственные регистраторы по умолчанию не учитывают, что указанная норма содержит ссылку на возможные исключения. Так, в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) правообладатель земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований может выбрать вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных ПЗЗ. Иными словами, Градостроительным кодексом предусмотрен отличный от указанного в статье 11.2 Земельного кодекса способ присвоения вида разрешенного использования земельному участку, что не противоречит действующему законодательству.
Кроме того, пунктом 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №92, также установлено, что вид разрешенного использования образуемых земельных участков может отличаться от вида разрешенного использования исходных земельных участков. В таких случаях в межевом плане указываются сведения о виде разрешенного использования в соответствии с одним из следующих документов:
- на основании градостроительного регламента (ПЗЗ),
- на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении вида разрешенного использования конкретному земельному участку (например, на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории).
Относительно определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка также существует позиция Минэкономразвития, изложенная в письме от 25 сентября 2019 г. №13791-ОГ, согласно которой вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, если на территорию, в пределах которой образуется земельный участок, утверждены ПЗЗ, вид разрешенного использования земельному участку, образуемому в результате преобразования исходных земельных участков, может быть выбран из перечня видов, установленных таким ПЗЗ для данной территории.
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №44 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2020. – URL: http://кадастр.москва/news/338. – Дата публикации: 24.01.2020
