Миф о кадастровом учете №18

29 марта 2019 годадиректор по правовым вопросам З. С. Косаруков

Миф о кадастровом учете №18

Миф №18. Ограничения права и обременения объекта недвижимости автоматически переносятся при разделе, объединении или выделе


Иногда у нас возникает необходимость преобразовать наш объект недвижимости, то есть разделить его на два и более, объединить или перераспределить с другими, выделить из него новый. Но как быть, если объект сдан в аренду либо обременен ипотекой или сервитутом? Рассмотрим такую ситуацию на примере с земельным участком. 

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование новых земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется лишь в некоторых особых случаях, например при предоставлении участка государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям, при образовании на основании решения суда, в связи с изъятием или в связи с установлением границ некоторых временных поселков и военных городков.

В соответствии с пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в случае, если для исходного объекта зарегистрированы ограничения прав или обременения, на основании заявления о кадастровом учете и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости одновременно осуществляются: 

  • регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов, если по закону они сохраняются; 
  • регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если по закону они не сохраняются. 

Иными словами, делить, объединять, перераспределять и выделять земельные участки, в отношении которых зарегистрировано обременение, можно только с согласия лица, в пользу которого установлено такое обременение. При этом само обременение может автоматически перейти на вновь образованные участки, а может прекратиться. 

Например, согласно пункту 10 “Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП (в настоящее время ЕГРН) записи об ипотеке каждого из образованных участков осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

То есть при согласии залогодержателя земельный участок, обремененный ипотекой, можно разделить. А вот в случае обременения земельного участка арендой действующее законодательство предусматривает лишь наличие преимущественного права арендатора исходного участка на заключение с ним договоров аренды образуемых участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ). При этом не предусматривается возможность автоматического перехода права аренды на вновь образованные земельные участки, у которых будет новый кадастровый номер.

Поскольку при преобразовании земельного участка исходный земельный участок прекращает свое существование, и образуются новые земельные участки с новыми кадастровыми номерами, изменяется предмет договора аренды. Например, при разделе одного исходного участка, обремененного арендой, образуются два новых земельных участка, следовательно после такой процедуры предмет договора аренды будет состоять не из одного земельного участка, а из двух земельных участок. Несмотря на то, что суммарная площадь арендуемых участков будет такой же, как и была, изменится кадастровый номер, адрес, а также может изменится вид разрешенного использования и иные характеристики участков. 

Таким образом, для преобразования земельного участка, обремененного арендой необходимо одновременно вносить изменения в действующий договор аренды либо расторгать его, а после образования новых земельных участков - заключать новый договор. Такой позиции придерживается в том числе Управление Росреестра по г. Москве. Что касается судебной практики, то как и в большинстве случаев, она неоднозначна. 

В связи с изложенным, при необходимости преобразования (раздела, объединения, перераспределения, выдела) любого объекта недвижимости, будь-то земельный участок, здание, сооружение, помещение или машино-место, в отношении которого зарегистрированы какие-либо обременения, рекомендуется получить согласие лица, в пользу которого установлено обременение, а также рассмотреть возможность внесения изменений в действующий договор или соглашение, на основании которого установлено такое обременение. 
 
Возможно, вам будут интересны статьи: 

Иллюстрация: Cat cosplay


Новости недвижимости

В разделе новостей мы знакомим вас с изменениями законодательства и значимыми событиями в сфере учета недвижимости. В своих статьях мы стараемся анализировать нововведения, обращая внимание на важные детали. Также мы подбираем ссылки на наиболее интересные статьи за прошедшую неделю. Если вам интересна эта тема, будем рады видеть вас на наших страницах в социальных сетях:

О компании

Вы находитесь на сайте компании "Геодезия и кадастр". С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.

Наши преимущества

С нами удобно и комфортно работать. Для начала работ вы просто отправляете на нашу почту имеющиеся отсканированные документы. Вы всегда в курсе дел по проектам благодаря информативному личному кабинету на нашем сайте
Вся деятельность нашей организации максимально автоматизируется. Мы разрабатываем собственную информационную систему ведения кадастровых работ, не имеющую аналогов на рынке
Наша команда состоит из высокопрофессиональных кадастровых инженеров, сотрудников Московского университета геодезии и картографии (МИИГАиК), кандидатов технических наук, членов профильных ассоциаций
Мы не только понимаем, как все устроено в нашей отрасли, но и делимся своими знаниями со специалистами всей страны, ведя собственный публичный справочный портал
В сотрудничестве с ведущими организациями отрасли мы ведем обучение молодых специалистов в области кадастрового учета и регистрации права, а также разрабатываем курсы повышения квалификации
За 15 лет мы выполнили тысячи проектов в Москве и Московской области, что позволяет нам с ответственностью подходить к решению поставленных задач

Наши услуги

Для удобства мы разделили наши основные услуги по видам недвижимости. Выберите: