При сдаче в аренду недвижимости необходимо выделить два основных действия:
- момент заключения (подписания) договора аренды;
- момент подачи заявления в Росреестр на регистрацию договора аренда.
С подачей заявления в Росреестр никаких вопросов не возникает, поскольку согласно статье 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора аренды происходит на основании заявления, поданного любой стороной договора, либо на основании заявления их представителя по нотариальной доверенности.
Проблемы возникают, когда при заключении договора аренды от арендодателя - юридического лица, действует представитель по доверенности. В данном случае нормы Гражданского кодекса только вводят в заблуждение:
- с одной стороны, согласно пункту 1 статьи 185.1 ГК РФ, распоряжение зарегистрированными правами осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности, за исключением случаев, предусмотренных законом (какие именно это случаи – не понятно);
- с другой стороны, согласно пункту 4 той же статьи, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами (то есть простая письменная форма).
Если рассматривать данные нормы в совокупности, то можно прийти к выводу, что доверенность, выдаваемая в простой письменной форме на бланке юридического лица с подписью руководителя и печатью организации (при наличии), как раз и является одним из исключений, предусмотренных пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ.
Пленум Верховного суда в пункте 128 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» постарался разъяснить толкование указанных норм гражданского законодательства: доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).
Однако про обременение недвижимости непосредственно арендой Пленум Верховного суда с одной стороны умолчал, но с другой стороны, если применять аналогию, то поскольку аренда является ограничением вещного права, указанное разъяснение применяется и к заключению договора аренды.
Существует небольшая судебная практика, согласно которой были оспорены решения Росреестра об отказе в осуществлении регистрации, однако в делах речь шла не о регистрации договора аренды, а либо о регистрации расторжения договора аренды, либо о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
В связи с изложенным, а также с учетом участившихся случаев приостановления регистрации договоров аренды, заключенных представителями организаций без нотариальных доверенностей, рекомендуем юридическим лицам для заключения договора аренды выдавать своим представителям НОТАРИАЛЬНУЮ доверенность.
Возможно, вам будут интересны статьи:
- Пошлины при государственной регистрации договора аренды.
- Как правильно зарегистрировать аренду недвижимости?
- При аренде нежилого помещения в МКД следует сначала проверить протокол общего собрания.
- При регистрации каких дополнительных соглашений к договору аренды не требуется технический план?
Косаруков, З. С. Какая нужна доверенность на представителя юридического лица при регистрации договора аренды? / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2018. – URL: http://кадастр.москва/news/74. – Дата публикации: 26.11.2018
