Объектами земельных отношений являются сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки, их части, а также так называемые неразграниченные земли, из которых собственно и происходит первичное формирование земельных участков. Таким образом, основной способ образования земельных участков — это образование земельных участков из земель. Дальше образованные и поставленные на кадастровый учет участки можно преобразовывать в новые участки путем раздела, объединения, выдела, перераспределения
Классическое перераспределение — это такой способ образования земельных участков, который позволяет увеличить площадь одного участка за счет соседнего при достижении определенной договоренности между правообладателями.
Однако с марта 2015 года земельные участки можно перераспределять не только с участком соседа, но также с неразграниченными землями. Именно такое перераспределение используется, если необходимо увеличить земельный участок на пару соток, а также для приведения земельного участка в соответствие с действующим проектом межевания.
В первом случае, с которым на практике чаще сталкиваются правообладатели земельных участков в Московской области, особых проблем не возникает. Необходимо просто показать, насколько и где планируется увеличить участок, и получить согласование от местной администрации. Главное — соблюдать установленные предельные максимальные размеры земельных участков и не пересекать границы других участков, территориальных зон, границ муниципальных образований и пр.
Приведение ранее учтенного в ЕГРН земельного участка в соответствие с проектом межевания на практике чаще встречается в Москве в жилых кварталах, поскольку согласно статье 11.3 Земельного кодекса в пределах жилых кварталов все земельные участки должны строго соответствовать проекту межевания.
Если в многоквартирном доме есть какие-то нежилые помещения, которые используются под магазин, парикмахерскую и т.д., правообладателей таких помещений в свое время обязывали заключать аренду на земельные участки, расположенные под такими помещениями. Поэтому очень часто под многоквартирным домом на кадастровом учете стоит земельный участок со странным разрешенным использованием. А в некоторых случаях таких участков несколько, и к ним могут ещё добавиться небольшие участки, которые были поставлены на учёт под отдельно стоящими некапитальными гаражами, палатками и прочим.
Согласно сложившейся практике в Москве Росреестр запрещал перераспределение нескольких земельных участков, ссылаясь на то, что в Земельном кодексе имеется указание на единственное число: «при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок». И это все несмотря на то, что глава V.4 особенной части Земельного кодекса указывает на возможность перераспределения земельных участков (во множественном числе) с землями.
Таким образом, если на территории, отведенной для определенного объекта проектом межевания, расположено несколько ранее учтенных участков, то задача приведения их в соответствие с проектом межевания во внесудебном порядке становилась невозможной, в том числе ещё и из-за того, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, без процедуры преобразования нельзя снимать с учёта.
Конечно, такой расклад не устраивал ни государство, ни правообладателей. Поэтому одним из масштабных изменений, которые произошли 30.04.2021 в земельно-имущественном законодательстве, стало изменение пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса. Теперь допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием одного или нескольких смежных участков.
Необходимо обратить внимание и на изменение п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ, согласно которому при увеличении частного земельного участка путем его перераспределения с государственным или муниципальным участком теперь не требуется предварительно уточнять границы такого государственного или муниципального участка. В результате перераспределения частный участок будет преобразован в новый (с новым кадастровым номером), а государственный или муниципальный участок останется с прежним кадастровым номером, но в измененных границах (п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ).
При этом, если перераспределяются неуточненные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с неразграниченными землями, предварительно необходимо все же провести кадастровые работы по уточнению границ таких участков, а уже потом обращаться за услугой по перераспределению (пп. 3 п. 7 ст. 39.27 ЗК РФ).
Косаруков, З. С., Чуприн, М. С. Что за перераспределение с землями? / З. С. Косаруков, М. С. Чуприн. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2021. – URL: http://кадастр.москва/news/624. – Дата публикации: 26.05.2021
