Для начала стоит разобраться, чем отличается этажность от количества этажей
По сводам правил и инструкции по учету «этажность» жилого дома равна числу надземных этажей, включая несильно заглубленные цокольные — у которых верх перекрытия выше отметки земли не менее чем на 2 м. «Количество этажей» просто равно числу всех этажей в доме. Стоит учесть, что в обоих случаях этажами не считаются различные "пространства" без подлежащих кадастровому учету помещений, например:
- (техническое) подполье под зданием независимо от его высоты;
- междуэтажное пространство с высотой менее 1.8 м.;
- технический чердак с высотой менее 1.8 м.,
- технические надстройки на кровле.
В актуальной редакции первой статьи Градостроительного кодекса для объектов индивидуального жилищного строительства прямо прописано ограничение на количество надземных этажей: не более чем три. И здесь как раз возникает вопрос по поводу цокольных этажей.
Исходя из вышеуказанных положений, мы можем сделать вывод, что бывают цокольные этажи с верхом перекрытия выше отметки земли как менее, так и не менее чем на 2 м. Вроде бы ясно, но когда мы начинаем рассматривать кадастровые требования, выходит сплошная путаница. Так, в письме Росреестра от 12.05.2020 №4200-АБ/20 разъяснено, что количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей. Это логично, но не дает ответа на вопрос принадлежности различных цокольных этажей.
По большинству сводов правил подземным этажом считается этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на всю высоту помещений. Другими словами, подземный этаж расположен полностью под землей. Но только не в кадастре — здесь по Приказу Минэкономразвития РФ №378 от 20.06.2016 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН» подземными этажами считаются этажи с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения, а также уровни в подвале.
Вся эта несогласованность определений ведет к большому количеству споров и судебных процессов. Для решения проблемы существует законопроект №965887-7, по которому предлагается полностью исключить из числа надземных цокольные этажи. Очевидно, что это даст возможность, заглубив первый этаж всего на несколько сантиметров, построить фактически четырехэтажный дом, лишь бы он не превышал в высоту 20 метров.
Более детально с нюансами определения числа этажей вы можете ознакомиться в нашем Справочнике кадастрового инженера.
Атаманов, С. А. Сколько может быть этажей в частном жилом доме? / С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2020. – URL: http://кадастр.москва/news/474. – Дата публикации: 31.08.2020
