Миф № 55. Первый арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора платит аренду за весь земельный участок
Договор аренды государственного или муниципального земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора заключается в случае, если расположенное на земельном участке здание или сооружение принадлежит нескольким разным собственникам. Такая ситуация характерна, например, для зданий-гаражей. Как правило, в таких зданиях находится множество гаражных боксов, принадлежащих разным собственникам, а управление зданием осуществляется через юридическое лицо - ГСК.
Ранее земельные участки под такими зданиями оформлялись в аренду на ГСК. Соответственно оплата аренды осуществлялась ГСК из целевых членских взносов, а председатель был вынужден бегать за каждым собственником боксов и объяснять важность своевременной уплаты взносов.
Сейчас, в связи с действием принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, земельный участок передается в аренду непосредственно всем собственникам здания. В случае со зданиями-гаражами - всем собственникам гаражных боксов. Таким образом, каждый собственник здания получает персональную обязанность по оплате аренды за землю.
Для оформления договора аренды собственник любого бокса вправе обратиться в уполномоченный орган (в Москве - Департамент городского имущества города Москвы). В результате оформления договора аренды первый собственник становится основным арендатором, с которым и будет заключен договор аренды. После регистрации договора аренды остальные собственники вступают в данный договор путем заключения и регистрации дополнительных соглашений.
Больше всего в таком случае первого арендатора беспокоит вопрос о расчете стоимости аренды - ведь платить аренду за других собственников никто не хочет.
Необходимо отметить, что согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка устанавливается каждому арендатору соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещения в них.
Отступление от этого правила возможно в следующих случаях:
- с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них;
- по решению суда.
То есть по общему правилу каждому собственнику гаражного бокса договором аренды будет установлен размер его персональной арендной платы за землю, рассчитанный исходя из площади принадлежащего ему гаражного бокса. При этом, если кто-то из собственников гаражных боксов в здании откажется вступить в договор аренды, его обязанность по оплате аренды за землю НЕ переносится на других арендаторов.
Таким же образом происходит оформление аренды на землю под зданием или сооружением, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц.
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №55 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2020. – URL: http://кадастр.москва/news/431. – Дата публикации: 26.06.2020
