Миф о кадастровом учете №36

Миф №36. В Москве можно указать вспомогательный вид разрешенного использования земельному участку

Все виды разрешенного использования согласно градостроительному законодательству делятся на следующие группы:

• основные;
• условно разрешённые;
• вспомогательные.

Основные виды разрешенного использования – это те виды, которые устанавливаются в первую очередь для отдельной территориальной зоны. Если, для примера, в ПЗЗ Москвы открыть карту видов разрешенного использования любого административного округа, можно увидеть, что для некоторых территориальных зон подписаны коды. Это и есть коды основных видов разрешенного использования, расшифровка которых содержится в специальной таблице в Книге 1 указанных ПЗЗ.

Основные виды разрешенного использования земельного участка выбираются собственником земельного участка из перечня таких видов для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок за исключением органов государственной и муниципальной власти. Для этого собственнику земельного участка достаточно подать соответствующее заявление о кадастровом учёте изменений в Росреестр. Таким образом, сведения об основных видах разрешенного использования попадают и содержатся в ЕГРН.

Условно разрешенные виды использования получить сложнее. Для этого согласно статье 38 Градостроительного кодекса РФ следует направить заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в градостроительную комиссию по месту нахождения объекта.

Далее проводятся публичные слушания с обязательным извещением правообладателей смежных земельных участков, по результатам которых принимается решение об одобрении или отказе в установлении условно разрешенного вида использования отдельно взятого участка. Публичные слушания не требуются, если для территориальной зоны действующими ПЗЗ уже установлены условно разрешенные виды использования. Например, на карте видов разрешенного использования любого административного округа в ПЗЗ Москвы можно увидеть территориальные зоны, для которых не указано кодов ВРИ, но подписан иной номер красным или синим цветом. Для таких зон обычно установлен особенный градостроительный регламент, содержащий в некоторых случаях и сведения об условно разрешенных видах использования для конкретной территориальной зоны. Сведения о таком регламенте можно найти по ее номеру в той же книге ПЗЗ.

Что же касается вспомогательных видов разрешенного использования, то они также устанавливаются в ПЗЗ для каждой территориальной зоны. Но применение таких видов допустимо только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, то есть они осуществляются совместно с ними.

Также на возможность выбора вспомогательных видов разрешенного использования устанавливаются другие ограничения.

Например, согласно пункту 3.3.5 Книги 1 ПЗЗ Москвы существуют следующие правила применения вспомогательных видов разрешенного использования:

1. вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
2. вспомогательный вид разрешенного использования не может применяться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков;
3. в случае, если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно-разрешенных видов разрешенного использования, но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства;
4. в случае, если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если не установлены иные требования.

Кроме того, существуют требования санитарных норм и правил, согласно которым размещение определенных объектов сопровождается установлением санитарно-защитных зон. Так, например, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов” для земельного участка не получится выбрать вспомогательный вид с кодом 4.9.1.4 (Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса), если в пределах 50-100 м от участка расположен жилой дом.

Также отмечаем, что по информации, полученной на приеме в Управлении Росреестра по Москве, в настоящее время Управление не вносит в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования, так как сама по себе база данных ЕГРН не обеспечивает такой технической возможности. Ранее также Москомархитектура подтвердила, что на попытку внести сведения о вспомогательных видах разрешенного использования для всех территориальных зон Москвы, Росреестр Москомархитектуре ответил отказом.

В ПЗЗ муниципальных районов Московской области, как правило, для каждой зоны определены все виды разрешенного использования, в связи с чем собственники земельных участков могут обратиться в Управление Росреестра по Московской области и выбрать в том числе вспомогательный вид.

Таким образом, сегодня возможность установления в ЕГРН вспомогательных видов разрешенного использования для земельных участков в Москве – это миф.

Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №36 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/280. – Дата публикации: 11.10.2019