Собственники такой недвижимости годами не могут её зарегистрировать, бесконечно ходя по кругу между ведомствами
Согласно утратившему силу Федеральному закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 №66-ФЗ и действующему Федеральному закон от 29.07.2017 №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества…" на дачном участке допускается строительство (индивидуальных) жилых домов или другими словами индивидуальных жилых домов. При этом для их строительства ни прежде, ни в настоящее время не требуется разрешение.
Проектное размещение и последующее строительство жилого дома в границах земельного участка подразумевает соблюдение соответствующих отступов, которые регламентируются либо сводами правил, либо утвержденными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Пункт 6.5 СНиП 30-02-97* “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения” допускает группировать и блокировать жилые дома и, соответственно, не требует в таком случае соблюдать отступы.
Также регламентирующим документом для проектирования и строительства жилых домов на дачных земельных участках является СП 55.13330.2016 “Дома жилые одноквартирные”, в соответствии с которым блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок”.
Несмотря на то, что для целей кадастрового учета и регистрации права в отношении жилых домов, созданных на дачных (садовых) земельных участках, в настоящее время не требуется оформление уведомления о начале строительства, многие собственники блокированных жилых домов вынужденно обращаются в Комитет государственного строительного надзора города Москвы за получением уведомления о соответствии заявленных параметров жилого дома.
В московских ПЗЗ не установлены отступы от границ земельного участка, поэтому при подготовке графического приложения к уведомлению о начале строительства отдельный блок блокированной застройки отображается заявителями в виде отдельного жилого дома, стоящего вплотную к границе земельного участка.
Комитет государственного строительного надзора города Москвы согласует такие уведомления с припиской «при условии, что объект индивидуального жилищного строительства не является объектом блокированной застройки».
При дальнейшей подаче документов для кадастрового учета и регистрации права Росреестр выносит приостановку о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка заявленному для кадастрового учета и регистрации права жилому дому, подразумевая, что это жилые дома блокированной застройки, игнорируя, что такой вид строительства напрямую разрешен в сводах правил.
По нашему мнению, возможны следующие теоретические выходы из сложившейся ситуации:
- принятие волевого решения о регистрации в пользу добросовестных собственников на основании того, что данный вид строительства разрешен сводами правил;
- исключение из определения жилого дома в Градостроительном кодексе слов «отдельно стоящее»;
- разрешение блокированного вида строительства на частных участках путем корректировки Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков";
- включение ВРИ «блокированная застройка» в регламент ПЗЗ на территориях, где существует такая исторически сложившаяся ситуация.
Иллюстрация: Европейская долина 2
Григорьев, С. А., Атаманов, С. А. Проблема регистрации построенных блокированных жилых домов на дачных участках / С. А. Григорьев, С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/261. – Дата публикации: 12.09.2019
