Два ключевых признака помещения как объекта кадастрового учета и регистрации прав
До утверждения 29.03.2023 СТО 11468812.007-2023 «Характеристики помещений» в нормативно-правовых актах не было точных определений этих понятий. Теперь помещение считается:
- обособленным, если оно:
- отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
- помещение считается изолированным, если оно также:
- имеет отдельный вход;
- не используется для доступа в иное помещение.
То есть изолированность включает в себя признак обособленности.
Согласно п.1.4 СТО настоящие определения подлежат обязательному применению непосредственно кадастровыми инженерами при осуществлении кадастровой деятельности.
Заметим, что на практике зачастую под изолированностью понимают также наличие внутренней связи между всеми частями такого помещения (другими словами, должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения).
Рассмотрим более ранние определения:
| Источник | Изолированность | Обособленность |
|---|---|---|
| Письмо Минэкономразвития №ОГ-Д23-6667 от 24.12.2013 | Возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений | Наличие стен (перегородок) |
| Письмо Минэкономразвития №Д23и-501 от 24.02.2014 | Отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение | Отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями |
|
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016 |
Функциональная характеристика, отражающая то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям | Пространственная характеристика, указывающая на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями |
| Первая редакция версии проекта 120-ФЗ от 30.04.2021 | Не обеспечивает доступ в иные помещения | Ограничено строительными конструкциями |
О том, что жилое помещение должно быть изолированным, говорится в Жилищном и Гражданском кодексах.
До 30.04.2021 одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являлось неизолированность помещения или его необособленность от других помещений в здании или сооружении.
После вступления в силу 120-ФЗ от 30.04.2021 это положение изменилось. Теперь принципиальными являются неизолированность и необособленность жилого помещения, а также необособленность нежилого помещения от других помещений. А по требованиям к подготовке технического плана нежилое помещение в здании или сооружении должно также иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.
Окончательно нерешенным пока еще остается вопрос, подлежат ли кадастровому учету помещения общего пользования, такие как коридоры или холлы, особенно в нежилых зданиях. Но об этом поговорим позднее.
Атаманов, С. А., Григорьев, С. А. Определения изолированности и обособленности помещений / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/1031. – Дата публикации: 04.08.2023
