В Протоколе совещания у заместителя руководителя Росреестра Т.А. Громовой об организации методической работы от 29.03.2022 №ТГ/009-ПР/22 представлен перечень вопросов, которые возникают у государственных регистраторов при рассмотрении документов, подготовленных кадастровыми инженерами
6. Документ, подлежащий включению в состав приложения к техническому плану, подтверждающий отсутствие необходимости выдачи разрешения на строительство при осуществлении реконструкции
Действующим законодательством не предусмотрена подготовка заключения о необходимости получения разрешения на строительство или реконструкцию, в связи с чем, по мнению Росреестра, при ГКУ изменений ОКС достаточно информации, изложенной в виде вывода в проектной документации (при ее наличии) или в виде отдельного документа (заключения, справки и тому подобное), подготовленной организацией, имеющей допуск к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность ОКС.
Более того, в компетенцию государственного регистратора не входит оценка проведенных работ по изменению ОКС на предмет того, затрагивают или не затрагивают такие изменения конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности ОКС. Но несмотря на это, конечно же при возникновении сомнений государственный регистратор вправе приостановить ГКУ для получения дополнительных сведений (п. 207, 218 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278)
7. Пересечение границ земельного участка, в том числе при его уточнении, с границами территориальных зон, населенных пунктов, объектов капитального строительства
ГКУ может быть осуществлен в случае пересечения границ земельного участка с границами территориальных зон, населенных пунктов в случае, если кадастровым инженером будет обосновано наличие ошибки в сведениях ЕГРН о таких границах территориальных зон, населенных пунктов. При этом в соответствии с ч. 6 ст. 61 218-ФЗ одновременно принимается решение о необходимости устранения реестровой ошибки. Наличие пересечения границ земельного участка с контуром расположенного на нем ОКС согласно ФЗ 218 не является основанием для приостановления или отказа в ГКУ.
8. Не указываются реквизиты паспортных данных в актах согласования местоположения границ
Основанием для приостановления ГКУ является отсутствие в акте согласования местоположения границ реквизитов документов, удостоверяющих личность заинтересованного лица. Включать копии таких документов в состав приложений к межевому плану не требуется.
9. При уточнении контура объекта капитального строительства (в отношении которого технический план подготовлен без документов) принимается решение о приостановлении в случае, если такой объект расположен на земельном участке, принадлежащем иному лицу
Действующим законодательством не установлено запрета на осуществление ГКУ объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке. ГКУ таких ОКС и регистрация права собственности иного лица на эти объекты не затрагивает интересы собственника земельного участка, если их строительство были осуществлены в установленном порядке, ввиду того, что объект уже находится на земельном участке, а право пользования соответствующей частью земельного участка возникло в силу федерального закона.
Для принятия решения о наличии/отсутствии оснований для приостановления ГКУ в каждом случае необходимо исходить из анализа конкретных обстоятельств:
- год создания ОКС и образования земельного участка;
- имелись ли документы на земельный участок (были ли оформлены на него права) при создании (осуществлении учетно-регистрационных действий) ОКС и т.п.
10. Является ли основанием для приостановления ГКУ и ГРП отсутствие в «Заключении кадастрового инженера» межевого плана обоснования границ земельного участка
С 01.09.2022 проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменение площади уточненного земельного участка, государственным регистратором прав не осуществляется (ч.1.1 ст.43 218-ФЗ).
11. Является ли достаточным обоснованием местоположения границ земельного участка при отсутствии документов, в том числе подтверждающих их существование на местности 15 и более лет, факт их согласования с правообладателями всех смежных земельных участков, в том числе в случае увеличения площади земельного участка на величину, не превышающую допустимую
Наличие согласия правообладателей земельных участков с местоположением границ земельных участков не является обоснованием для определения его местоположения.
Если обобщить, то можно сделать такой вывод. Существует множество обстоятельств, которые не могут являться основаниями для приостановления или отказа в осуществлении ГКУ, но несмотря на это, если у регистратора возникают сомнению, он все равно вправе вынести такое решение. Всегда на помощь приходит универсальное основание — «по форме и содержанию» (п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ).
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Вопросы, которые возникают у государственных регистраторов. Часть 2 / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/949. – Дата публикации: 10.02.2023
