Последнее время широко обсуждается вопрос целесообразности и необходимости упорядочивания малоэтажной жилой застройки
Так, еще в 2018 году в Государственной Думе рассматривался законопроект №518259-7, но он был отозван. А в ноябре 2021 года был представлен новый документ от Минстроя №02/04/11-21/00122649 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства), по которому:
- вводится понятие малоэтажных жилых комплексов, в составе которых специализированные застройщики строят индивидуальные жилые дома;
- привлечение средств граждан застройщиками осуществляется по тем же правилам, что и при долевом строительстве МКД;
- все расчеты проводятся через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов;
- предусматривается возникновение права общей долевой собственности на имущество общего пользования, в том числе на объекты строительства (вместе с бременем по его содержанию).
Однако в декабре 2022 года был одновременно рассмотрен и принят 476-ФЗ, согласно которому:
- действие 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
- понятие МЖК задано как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории;
- на дома необходимо получать разрешения на строительство;
- если ИЖС строится по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», то технический план подготавливается на основании разрешения на строительство, договора участия в долевом строительстве (при наличии) и плана объекта индивидуального жилищного строительства (из договора);
- объекты общего имущества в малоэтажном жилом комплексе ставятся на учет по заявлению застройщика без одновременной регистрации прав — общая долевая собственность на них оформляется позже одновременно при регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем дом.
Одновременно рассматривался вопрос о создании некоего «Россельстроя» как централизованного застройщика индивидуальных жилых домов.
При этом под новый год Конституционный Суд РФ опубликовал Постановление №55-П, по которому законодателю надлежит внести в кратчайшие сроки изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию, так как действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них.
Для исправления ситуации в феврале 2022 года был подготовлен весьма детальный проект ФЗ «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов», а сейчас новым дополнительным законопроектом №02/04/06-22/00128855 предлагается:
- образовывать земельные участки из участка, предоставленного для создания жилых комплексов исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
- подготавливать документацию по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства, если планируется создание жилых комплексов;
- размещать решения и протоколы общего собрания в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. О малоэтажных жилых комплексах / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2022. – URL: http://кадастр.москва/news/847. – Дата публикации: 27.06.2022
