Миф №42. Не обязательно регистрировать права на земельные участки под многоквартирными домами, ведь они возникают в силу закона
Гражданским кодексом закреплены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Одним из таких оснований является возникновение прав в силу закона.
Например, в силу закона, а именно в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса и статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В таком случае, по правилам ведения ЕГРН, в записи кадастра недвижимости о земельном участке государственным регистратором делается следующая отметка: "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".
С одной стороны, этой записи достаточно для того, чтобы все понимали: земельный участок является общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако, сама по себе такая отметка не является записью, подтверждающей государственную регистрацию прав на земельный участок.
Государственная регистрация прав в Российской Федерации носит заявительный характер. Поэтому для осуществления государственной регистрации прав каждый собственник помещения в доме (квартиры, нежилого помещения или машино-места) должен подать соответствующее заявление через МФЦ в Росреестр. К заявлению необходимо приложить протокол общего собрания, в котором будет указано распределение долей, а также документ об оплате государственной пошлины в размере 200 р.
В случае принятия положительного решения государственным регистратором регистрируется право отдельного лица, и в ЕГРН вносится запись о праве общей долевой собственности в отношении такого лица. В записи о праве будут указаны:
- вид права: "Общая долевая собственность";
- правообладатель;
- размер доли;
- документы-основания.
Зачем нужно регистрировать право каждого собственника на земельный участок под многоквартирным домом и почему недостаточно отметки, которая появляется после кадастрового учета земельного участка?
Ответ на этот вопрос содержится в частях 14 и 15 статьи 41 Закона о регистрации недвижимости (218-ФЗ): если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка, образованного из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, не осуществлена государственная регистрация права, орган регистрации прав снимает такой земельный участок с государственного кадастрового учета.
Поскольку практически все земельные участки под многоквартирными домами образуются с точки зрения процедуры кадастрового учета образуются в ЕГРН как раз из неразграниченных земель, то при отсутствии в течение 5 лет записи о регистрации права хотя бы одного собственника такой земельный участок будет снят с кадастрового учета Росреестром.
Можно долго и упорно спорить по поводу трактовки такой нормы Закона о регистрации недвижимости, поскольку в ней есть исключения. Но прочитав эти исключения однозначно можно сказать только то, что если участок поставлен на учет по заказу государственных органов за бюджетные средства, с учета такой участок не снимут.
В связи с чем, после постановки на кадастровый учет земельного участка, присвоения ему адреса и вида разрешенного использования, рекомендуем правообладателям такого земельного участка, вне зависимости от способа возникновения права, обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право.
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №42 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/316. – Дата публикации: 06.12.2019
