В Земельный кодекс взамен разрозненных положений внесены новая глава «II.1. Виды разрешенного использования земельных участков» и статья «11.11. Определение категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков при образовании земельных участков» (295-ФЗ от 31.07.2025, вступает в силу 01.03.2026)
Появилось определение ВРИ — это вид деятельности, которую с учетом установленных ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если не предусмотрено иное [п.1 ст.14.1]. Градостроительные регламенты, лесохозяйственные регламенты, положения об особо охраняемой природной территории вместе именуются «регламентами использования земель» [п.5 ст.11.11].
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с документами:
- градостроительный регламент:
- в границах населенных пунктов по умолчанию [п.2 ст.14.2, п.3 ст.85];
- участки в границах населенных пунктов, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий [п.2 ст.14.2];
- земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах [п.11 ст.85];
- лесохозяйственный регламент:
- лесные участки из состава земель лесного фонда [п.2 ст.14.2];
- положение об ООПТ:
- участки в ООПТ [п.2 ст.14.2];
- лесные участки, расположенные в границах ООПТ федерального значения [п.2 ст.14.2];
- отдельный федеральный закон:
- участки сельскохозяйственного назначения (временный порядок прописан в п.12 ст.16 295-ФЗ);
- садовые и огородные участки, участки общего назначения в границах территорий СНТ, ОНТ [п.5 ст.14.2];
- земельные участки в границах «территорий» объектов культурного наследия [п.4 ст.36 ГрК];
- ППТ и (или) ПМТ (в тексте разночтение: согласно п.5 ст.14.2 ЗК по ППТ и (или) ПМТ, согласно п.4 ст.36 ГрК по ПМТ):
- участки для строительства, реконструкции линейных объектов, транспортно-пересадочных узлов согласно документации по планировке;
- расположенные в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, свободной экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития;
- искусственные земельные участки на водных объектах, находящихся в федеральной собственности;
- участки общего пользования;
- ПМТ:
- при комплексном развитии;
- при образовании из участка СНТ, ОНТ;
- при образовании их участка территории гаражного назначения [п.2 ст.11.11 ЗК, п.13 ст.43 ГрК];
- решение уполномоченных ФОИВ:
- земельные участки для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
- решение органа гос. власти и органа местного самоуправления:
- при образовании из земель и участков, находящихся в гос. или мун. собственности в целях проведения аукционов [п.3 ст.11.11];
- лицензия на пользование недрами, проектная документация на осуществление пользования недрами:
- земельные участки для осуществления пользования недрами [п.4 ст.11.11].
Сама процедура выбора видов разрешенного использования земельных участков в целом описана в новой статье 14.4.
Установление правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований в ЗК РФ убрано из полномочий органов местного самоуправления [п.1 ст.11], однако это по прежнему прописано в ст.8 Градостроительного кодекса.
При разделе или перераспределении земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если ВРИ исходного участка не соответствуют действующим регламентам, его правообладатель может для образуемых участков выбрать ВРИ исходного либо ВРИ по регламенту [п.5 ст.11.11].
При объединении или перераспределении у исходных участков могут быть разные ВРИ:
- если ВРИ образуемых устанавливаются ППТ или ПМТ;
- образование осуществляется в целях:
- изъятия для государственных или муниципальных нужд;
- пользования недрами;
- они образуются из участков, находящихся в гос. или мун. собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам:
- в целях проведения аукционов (продажа, аренды);
- без торгов, если исходные участки находятся в границах одной территориальной зоны, ООПТ, ее функциональной зоны или одного лесничества;
- объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве ПБП, и исходные участки также находятся в границах одной «территории».
Разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором они расположены [п.7 ст.14.1]. Исключения:
- размещение геодезических пунктов;
- размещение лесохозяйственных, лесоустроительных и иных специальных информационных знаков;
- «размещение» линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для которых не требуется документация по планировке территории;
- ограждение земельного участка;
- возведение некапитальных строений, сооружений;
- складирование материалов, техники на период строительства, реконструкции;
- обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Из отдельных интересных положений:
- разрешено использование земель запаса без перевода их в другую категорию на условиях сервитута, а также публичного сервитута [п.3 ст.103];
- в ГрК добавлен новый опциональный предельный параметр для градостроительных регламентов: процент площади земельных участков, которую допускается использовать в соответствии со вспомогательными ВРИ земельных участков (включая максимальный процент застройки земельного участка в соответствии со вспомогательными ВРИ);
- местные органы обязаны выдавать заключение о нахождении земельного участка (с уточненными границами) в границах определенной территориальной зоны, если его невозможно определить по общедоступным источникам [п.4 ст.16 295-ФЗ];
- основной ВРИ образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (кроме подлежащих сносу), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с учтенными в ЕГРН ВРИ, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения [п.7 ст.16 295-ФЗ];
- не требуется проведение публичных слушаний и (или) общественных обсуждений при приведения ВРИ в ПЗЗ в соответствие с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на «территориях» объектов культурного наследия [п.11 ст.16 295-ФЗ];
- если в договоре аренды земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности, договоре безвозмездного пользования не указан ВРИ земельного участка, он определяется исходя из цели предоставления земельного участка по договору [п.16 ст.16 295-ФЗ].
В 218-ФЗ добавлена статья 60.3 «Особенности осуществления ГКУ и (или) ГРП в связи с выбором ВРИ земельного участка».
Ну и как обычно, в закон между дел поместили и не связанные с основной темой положения:
- до 01.01.2030 продлен срок о переходе на российские геоинформационные технологии, системы и средства;
- полнота, актуальность и достоверность сведений, представляемых поставщиками и пользователями ФГГИС ЕЦП НСПД, а также своевременность их представления обеспечивается самими поставщиками и пользователями.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Один из самых значимых законов лета — о видах разрешенного использования / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2025. – URL: http://кадастр.москва/news/1352. – Дата публикации: 03.09.2025
