Характеристики недвижимости #2. Вид объекта
Существует несколько значительно различающихся классификаций недвижимости, которые используются при архитектурно-строительном проектировании, при информационном моделировании, при адресации, при обеспечении безопасности, проектировании и строительстве, при учёте основных фондов, при реализации жилищных прав и т.д. На кадастровый учет же ставятся земельные участки, объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), помещения, машино-места, единые недвижимые комплексы и даже предприятия как имущественные комплексы. Здания и помещения при этом дополнительно различаются по назначению.
Как бы странно это не прозвучало, но кадастровый инженер не определяет вид объекта недвижимости. При подготовке технического плана вид объекта недвижимости указывается на основании проектной и разрешительной документации. В редких случаях, когда закон позволяет, сведения могут быть взяты из архивного технического паспорта.
Пожалуй, единственный случай, когда кадастровый инженер может принять участие при определении вида объекта недвижимости — это постановка на кадастровый учет жилых и садовых домов по «дачной амнистии». В таком случае технический план готовится на основании декларации правообладателя, которую на практике в большинстве случаев готовит кадастровый инженер.
Необходимо также обратить внимание на разницу между объектами недвижимости, подлежащими кадастровому учёту, и некапитальными постройками, которые ставить на учёт не нужно. Очень часто на практике возникают споры о капитальности объектов, особенно для строительства которых не требуется получать разрешений. Такие вопросы возникают из-за не совсем конкретного определения термина «объект недвижимости», которое предлагает нам Гражданский кодекс. Непонятным критерием выступает «наличие прочной связи с землей» - невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Многие сети можно перенести в другое место и подключить к другим объектам, при этом такие сооружения продолжат служить своему исходному назначению. Однако, они относятся к объектам недвижимости и подлежат кадастровому учёту. В связи с развитием технологий строительства некоторые здания можно разобрать, перенести и собрать на другом участке, или вовсе перенести не разбирая.
Также нужно сказать о том, что некоторую сумятицу вносят суды, которые совершенно спокойно могут признать право на часть жилого дома или квартиру в частном доме, ориентируясь на Жилищный кодекс и не учитывая требования закона о регистрации (п.7 ст.41 218-ФЗ).
До 2016 года с проблемой постановки на учет и регистрации прав сталкивались правообладатели машино-мест, поскольку из-за пробелов в законодательстве такие объекты можно было поставить на учет только как нежилые помещения, что в свою очередь нарушало требование об обязательном наличии у помещения ограждающих конструкций.
Иногда на учет встают дома, лишь похожие на жилые. Если разбирательство доходит до суда, то принципиальным в таких случаях становится доскональное соответствие характеристик дома требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».
Читайте подробнее:
Косаруков, З. С., Атаманов, С. А. Что нужно знать про виды объектов недвижимости? / З. С. Косаруков, С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2021. – URL: http://кадастр.москва/news/572. – Дата публикации: 17.02.2021
