В последнее время сложилась непростая ситуация с регистрацией самостоятельных жилых домов в составе блокированной застройки. Остро стоит вопрос и на территориях новой Москвы.
При попытке подать на регистрацию такого дома технический план жилого здания (отдельного блока) Росреестр отвечает приостановками с требованиями предоставить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию всей застройки или даже указывает на признаки многоквартирности такого дома.
Попробуем разобраться и начнем с предпосылок.
Некоторое время назад собственники приобрели небольшие земельные участки под дачное строительство с подрядом на строительство жилого дома. После чего на этих участках была создана блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок, если говорить терминами СП 55.13330.2016 “Дома жилые одноквартирные”. Это таунхаусы, дуплексы или целые линии пристроенных друг к другу жилых домов, каждый из которых располагается на самостоятельном земельном участке и независим от другого в части систем жизнеобеспечения и коммуникаций.
Вместе с тем, действующая редакция Градостроительного кодекса (статья 49) различает:
- жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства);
- садовые дома;
- жилые дома блокированной застройки.
Под жилыми домами блокированной застройки при этом понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Однако, по современной правоприменительной практике, исходя из отличающегося определения из 540-го Приказа, сейчас сложилась странная ситуация, когда под словосочетанием “жилой дом блокированной застройки” при кадастровом учете и регистрации понимают каждый отдельный дом (блок), а во всех остальных случаях все большое строение целиком.
Вернемся к нашим героям и попытаемся понять можно ли было строить блокированные жилые дома на их дачных участках. Для этого требуется ответить на следующие вопросы:
- Удовлетворяет ли дом блокированной застройки требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке?
- Можно ли разместить дом вплотную к границе дачного участка в контексте соблюдения норм для размещения объектов капитального строительства?
- Предусмотрено ли законодательством особые требования к процедуре согласования строительства жилого дома, если он строится блоками?
Для ответа на первый вопрос обратимся к Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Приказа МЭР №540).
На участке с видом разрешенного использования “Ведение дачного хозяйства” разрешается строить жилой дом со следующим минимальным набором характеристик:
- не предназначен для раздела на квартиры;
- пригоден для отдыха;
- пригоден для проживания;
- высотой не выше трех надземных этажей.
На участке с видом разрешенного использования “Блокированная жилая застройка” разрешается строить жилой дом со более расширенным минимальным набором характеристик:
- не предназначен для раздела на квартиры;
- имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними жилыми домами (блоками);
- количество этажей не более чем три;
- общее количество совмещенных домов не более десяти;
- предназначен для проживания одной семьи;
- расположен на отдельном земельном участке;
- имеет выход на территорию общего пользования.
Из этого можно сделать вывод, что дом, описанный в первом случае, не подходит под второй, так как для блокированной застройки больше требований. А вот дом, описанный во втором случае, подходит и под первые требования, так как они более простые. Другими словами, исходя из этих требований, нет ограничения возможности блокированного строительства на дачном участке. Таким образом, дом блокированной застройки удовлетворяет требованиям, предъявляемым для дома, который разрешено строить на дачном участке.
Отступы от границ земельного участка регламентируются либо сводами правил, либо утвержденными правилами землепользования и застройки. Пункт 6.5 СНиП 30-02-97* “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения” допускает группировать и блокировать жилые дома и, соответственно, не требует в таком случае соблюдать противопожарные отступы.
Если мы руководствуемся наконец зафиксированным п.39 ст.1 Градостроительного кодекса в редакции от 03.08.2018 N 340-ФЗ, общим положением, что “индивидуальный жилой дом” это то же самое, что и ”жилой дом”, то блокированная застройка - это совокупность жилых индивидуальных домов. Из этого следует, что для них с 01.09.2006 не требуется ввод в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". А в случае строительства на дачном или садовом участке не требуется и выдача разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом.
Выходит, что, если это прямо или опосредованно не запрещено в ПЗЗ, то на дачных участках можно строить блокированные по два или четыре жилые дома в том же порядке, что и индивидуальные. То есть до января или марта 2019 вообще без документов. Потом дачные участки преобразуются в садовые, а это уже другая история.
В наших рассуждениях мы cделали несколько допущений, поэтому не можем настаивать на своей однозначной правоте. Если у вас есть иное мнение, пожалуйста, прокомментируйте обоснованно на нашей странице в одной из сетей, чтобы совместно найти правильное решение.
Григорьев, С. А. Можно ли строить блокированные дома на дачных участках? / С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2018. – URL: http://кадастр.москва/news/57. – Дата публикации: 01.11.2018
