По новому 217-ФЗ от 29.07.2017 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" и по скорректированному классификатору видов разрешенного использования №540 на садовых участках с 01.01.2019 можно будет ставить жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки и гаражи. В чем проблема?
Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" давно предусматривает для зданий назначения: нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение. Тем не менее, из-за недоработки требований к формированию XML технического плана, всегда отсутствовала практическая возможность указать назначение "жилое строение". Поэтому кадастровые инженеры до 01.01.2019 вынужденно ставят либо жилые, либо нежилые здания в зависимости от устоявшейся местной практики. Существует как минимум две противоречащих рекомендации Минэкономразвития:
- письмо №Д23и-1944 от 13.04.2018 года предлагало учитывать жилые строения на садовых участках как жилые здания, несмотря на отсутствие разрешения на строительство для того, чтобы с 01.01.2019 они были признаны жилыми, а не садовыми домами;
- письмо №22030 от 14.11.2017 призывало ставить нежилые здания, указывая, что это жилое строение в наименовании объекта.
По п.9 ст.54 нового 217-ФЗ от 29.07.2017 здания с назначением "жилое строение" признаются жилыми домами. Но эта норма не будет работать, так как из-за вышеуказанной недоработки требований к формированию технического плана то, что поставленные на учет нежилые здания являются "жилыми строениями", указано в их наименовании, а не в назначении. А ведь на практике из-за общей постоянной неразберихи с законами можно встретить объекты с наименованиями "жилое строение (садовый дом)" (см. иллюстрацию) и еще того хуже.
Также по какой-то причине так и не внесены изменения ни в 218-ФЗ, ни в требования к подготовке XML-схемы технического плана в части добавления возможности учета таких назначений здания, как "жилой дом", "садовый дом" или "хозяйственная постройка". Получается, что законодательство по-прежнему не гармонизировано в плане терминологии, и "жилой дом" будет учитываться в ЕГРН как "здание" с назначением "жилое", а "садовый дом" и хозяйственная постройка" будут "зданиями" с назначением "нежилое". Отличить нежилые здания можно будет только по неформализованной текстовой характеристике "наименование", что опять приведет к трудностям при исчислении кадастровой стоимости и определению льгот при налогообложении.
Можно до бесконечности реформировать законодательство, но порядка не будет до тех пор, пока не будут разработаны общие, единые для всех нормативно-правовых актов классификаторы используемых терминов. Подробнее о действующих классификаторах объектов недвижимости и противоречиях в них можно прочитать в разделе "Классификация объектов недвижимости" Справочника кадастрового инженера Cadastre.ru.
Атаманов, С. А. Есть проблемы с новым законодательством о садовых участках / С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2018. – URL: http://кадастр.москва/news/56. – Дата публикации: 31.10.2018
