Миф №27. Регистрация прав защитит от сноса объекта
Согласно закону о регистрации недвижимости (ФЗ 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Сами сведения, внесенные в ЕГРН, проходят правовую экспертизу государственного регистратора и являются достоверными и систематизированными.
Однако, на практике наличие записи о регистрации прав на объект в ЕГРН, как это ни парадоксально, не является гарантом спокойной жизни, особенно если имеются отличия фактических характеристик от характеристик объекта по данным ЕГРН.
В настоящее время на территории города Москвы действует 819-ПП от 11.12.13 “Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков”, согласно которому московские органы государственной и муниципальной власти вправе признать объект самовольной постройкой и включить его в перечень объектов, подлежащих сносу, несмотря на наличие записи о регистрации прав в ЕГРН.
Поэтому “прикрываться бумажками о собственности” в отношении самостроя не выйдет, что наглядно продемонстрировали уже забытые “ночи длинных ковшей”.
Необходимо иметь в наличии полный перечень документов на объект недвижимости - от проектных и разрешительных до правоустанавливающих и правоудостоверяющих (в том числе на земельный участок).
На всякий случай напомним, что согласно Гражданскому кодексу (ст. 222) решение о сносе самовольной постройки может быть принято судом или органом местного самоуправления.
При этом орган местного самоуправления может принять решение о сносе только в 2 случаях:
- если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта;
- если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования, либо данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Вместе с тем, если самовольная постройка возведена или создана на земельных участках, находящихся в частной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан), решение о сносе такой самовольной постройки может быть вынесено только судом.
И в любом случае органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями:
- в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН;
- в отношении объекта, право собственности на который признано судом;
- в отношении объекта, в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
- в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №27 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/217. – Дата публикации: 12.07.2019
