Минэкономразвития России выпустил сборник ответов на наиболее распространенные вопросы применения Федерального закона №217-ФЗ от 29 июля 2017 года "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Вопросы сгруппированы по темам:
- создание и реорганизация некоммерческих организаций;
- управление в товариществе;
- членство в товариществе;
- осуществление платежей в товариществе;
- ведение садоводства и огородничества без участия в товариществе;
- организация и использование территории ведения садоводства и огородничества;
- государственные или муниципальные меры поддержки ведения садоводства и огородничества.
В частности, даны следующие ответы на вопросы.
О возможности строительства на садовых и огородных земельных участках
В соответствии со статьей 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом в силу положений статьи 23 Закона N 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В свою очередь, на огородном земельном участке строительство объектов недвижимости запрещено. Необходимо учитывать, что Закон N 217-ФЗ не регулирует вопросы нахождения на огородных и садовых земельных участках движимых вещей.
Следует отметить, что аналогичный запрет для огородных земельных участков был также установлен в Законе N 66-ФЗ, за исключением строительства хозяйственных построек.
Законом N 217-ФЗ учтено данное обстоятельство. В переходных положениях содержится норма, согласно которой зарегистрированное до 1 января 2019 года право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (часть 32 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
Также Законом N 217-ФЗ решены проблемы, связанные с регистрацией граждан по месту жительства в домах, расположенных на садовых земельных участках. Возможность строительства жилого дома на садовом участке, установленная Законом N 217-ФЗ, с учетом норм жилищного законодательства и Закона от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" позволяет гражданам воспользоваться правом осуществить регистрацию по месту жительства в жилых домах на садовых земельных участках.
В дополнение к этому Законом N 217-ФЗ предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом или жилого дома садовым в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
Признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом представляет собой простую процедуру, не требующую сложных и длительных согласований и оформления большого пакета документов.
Так, процедура признания жилого дома садовым домом фактически имеет декларативный характер, предусматривая ее осуществление на основании заявления собственника, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, и согласия третьих лиц в случае если объект недвижимости обременен их правами.
В случае признания садового дома жилым домом в дополнение к вышеуказанным документам требуется представление заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Кроме того, в целях упрощения положения садоводов Закон N 217-ФЗ без необходимости каких-либо подтверждений со стороны органов власти признает все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение "жилое", "жилое строение" и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами - садовыми домами (части 9, 11 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
При этом если здания принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу данного закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание таких зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.
Об изменении сведений ЕГРН о наименовании и назначении здания, расположенного на садовом земельном участке
В соответствии с частями 9, 10 статьи 54 Закона N 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами, а здания, сооружения, с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Данные положения основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона N 218-ФЗ и Закона N 217-ФЗ, которыми установлено, что в отношении жилого дома назначением здания является "жилое", садового дома - "нежилое".
Таким образом, при определении правового положения объекта недвижимости, расположенного на садовом земельном участке, необходимо руководствоваться исключительно его назначением.
При этом возможности внесения изменений в назначение здания частями 9, 11 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не предусмотрено.
В случае необходимости внесения изменений в наименование объекта недвижимости в целях изменения соответствующих сведений ЕГРН Вы вправе обратиться в Росреестр либо многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2005 г. N 920 (приложение N 2). При этом сведения об уточненном наименовании отражаются в строке "иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения" реквизита 3.1.1 формы заявления. В данной графе после слова "наименование" указывается измененное наименование объекта недвижимости (например: наименование "жилой дом"). Кроме того, в реквизите 9 "Примечание" указанной формы приводится ссылка на соответствующую норму статьи 54 Закона N 217-ФЗ.
Об изменении сведений ЕГРН о здании, расположенном на садовом земельном участке, в случае принятия решения о признании садового дома жилым домом, жилого дома садовым домом
В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в ЕГРН вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение).
Согласно статье 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом относится к видам жилых помещений. В свою очередь, садовый дом в перечень видов жилых помещений не включен.
В связи с изложенным, полагаем, что в предусмотренных частью 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ декларации об объекте недвижимости, а также соответственно техническом плане здания (раздел "Характеристики объекта недвижимости") в отношении жилых домов, расположенных на садовых земельных участках, следует указывать назначение "жилое", в отношении садовых домов - назначение "нежилое".
По вопросу признания садового дома жилым домом, жилого дома садовым домом в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (далее - Порядок) необходимо отметить следующее.
В соответствии с Порядком уполномоченный орган местного самоуправления направляет решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом заявителю.
Таким образом, сведения об измененных характеристиках садового дома или жилого дома могут быть внесены в ЕГРН на основании заявления об изменении сведений ЕГРН о здании по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 920 (приложение N 2), и копии соответствующего решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом, заверенной в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
При этом в указанном заявлении в реквизите 3.1.1 "иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения" указываются:
- слова "назначение здания" и далее значение данной характеристики - "жилое", если садовый дом признан жилым домом, либо "нежилое", если жилой дом признан садовым домом;
- слова "вид разрешенного использования здания" и далее значение данной характеристики - "жилой дом", если садовый дом признан жилым домом, либо "садовый дом", если жилой дом признан садовым домом;
- слова "наименование" и далее значение данной характеристики - "жилой дом", если садовый дом признан жилым домом, либо "садовый дом", если жилой дом признан садовым домом.
Кроме того, в реквизите 8 "Документы, прилагаемые к заявлению" делается отметка о прилагаемом решении о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (дата, номер, наименование документа и наименование принявшего решение органа местного самоуправления).
Атаманов, С. А. Официальные разъяснения Минэкономразвития РФ по вопросам ведения гражданами садоводства и огородничества с 2019 года / С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/162. – Дата публикации: 10.04.2019
