Постановлением Правительства РФ №1417 от 28.10.2026 установлены условия выдачи разрешений на строительство и оформления завершённых домов в зонах затопления и подтопления. Документ вступает в силу 07.11.2026. Это продолжение истории, в которой сначала изменили правила определения границ, затем ужесточили запрет на строительство, а теперь предусмотрели исключения.
Затопление и подтопление различаются: в первом случае вода покрывает поверхность территории, во втором повышается уровень грунтовых вод. Раньше границы зон подтопления определяли с учётом инженерно-геологических и гидрогеологических изысканий. Учитывали подпор грунтовых вод со стороны водного объекта, выделяли сильное, умеренное и слабое подтопление. Такой порядок предусматривало ПП РФ №360 от 18.04.2014.
ПП РФ №670 от 24.05.2024 заменило этот подход: для рек, ручьёв, озёр и водохранилищ границу зоны подтопления стали устанавливать параллельно границе зоны затопления, на расстоянии 50 метров от неё. Поэтому участок, который не заливает паводком, всё равно может оказаться в зоне подтопления.
До 04.08.2026 п.1 ч.3 ст.67.1 Водного кодекса запрещал строительство в таких зонах только для объектов, не обеспеченных инженерной защитой от негативного воздействия вод.
Федеральный закон №301-ФЗ от 04.08.2026 убрал эту оговорку. Запрет распространили на строительство всех капитальных объектов, кроме самих сооружений инженерной защиты. Дополнительно запретили освоение территорий для строительства. То есть защитных решений для будущего здания стало недостаточно, чтобы строительство допускалось законом.
Для уже начатых строек Минстрой предложил учитывать наличие инженерной защиты и ранее возникшие права. Эта позиция изложена в письме №54339-ИФ/08 от 02.09.2026. Но письмо не меняло установленный законом запрет.
Теперь постановление №1417 позволяет в 2026–2030 годах выдавать разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в этих зонах, если проектная документация предусматривает инженерную защиту территорий и объектов от негативного воздействия вод. Проект должен получить положительное заключение экспертизы, кроме случаев, когда она по закону не требуется. Причем это правило не ограничено ранее начатыми стройками.
Для индивидуальных и садовых домов предусмотрено отдельное условие. Оформить завершение строительства допускается, если уведомление о планируемом строительстве или реконструкции направлено до 04.08.2026, а орган власти своевременно не сообщил о несоответствии параметров дома или недопустимости его размещения.
Также важно отметить, что указанные изменения не затронули закон о регистрации недвижимости, согласно которому при кадастровом учете и регистрации прав ОКС в зонах затопления, подтопления и в границах водоохранных зон государственный регистратор не проверяет объект на предмет обеспечения его инженерной защитой, а также на предмет оборудования такого объекта сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод (ч. 15.1 ст.40 ФЗ 218).
То есть если строительство жилого или садового дома на соответствующем участке было начато после 04.08.2026 или до, но без направления уведомления о начале строительства, то зарегистрировать такой дом в Росреестре можно по дачной амнистии (без уведомлений). Однако, с учетом нахождения объекта в указанных зонах, государственный регистратор всегда может приостановить кадастровый учет и регистрацию прав в связи с возникновением у него сомнений и направить запросы в местную администрацию для проведения проверки.
Атаманов, С. А. После запрета строительства в зонах затопления установили условия выдачи разрешений / С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2026. – URL: http://кадастр.москва/news/1446. – Дата публикации: 06.11.2026
