Миф №9. На территории всей Российской Федерации действует единая технология и правила кадастрового учёта
Нередко можно услышать от правообладателя объекта недвижимости следующую фразу: а почему сосед смог поставить на учёт этот объект недвижимости, а я похожий объект не могу? Или такую: у меня в области такой же дом, и там никаких проблем не было при кадастровом учете.
К сожалению, вплоть до сегодняшнего момента, несмотря на заявляемое единство технологии ведения кадастрового учета и регистрации прав на всей территории Российской Федерации, до сих пор есть такое понятие, как сомнение или мнение конкретного регистратора по определённому объекту или вопросу. Все-таки субъективный характер при проверке предоставленных в Росреестр документов существует. Однако это далеко не единственная причина того, «..почему сосед смог, а я нет..».
Часто осуществить учет или регистрацию невозможно из-за документов, служащих основанием для подготовки кадастровой документации. Ошибки кадастровых инженеров мы рассматривали ранее – они естественно возможны и существуют, но в данной статье хотелось остановиться на другом.
На рисунках 1 и 2 представлены два земельных участка, расположенные в одном жилом квартале, однако земельному участку с кадастровым номером 77:01:0004019:1003 удалось присвоить вид разрешенного использования, а вот земельному участку 77:01:0004019:6028 - нет, что стало большим сюрпризом для жителей многоквартирного дома, расположенного на этом земельном участке. Ознакомившись с правилами землепользования и застройки города Москвы (рисунок 3), мы сразу понимаем: такая ситуация произошла потому, что земельные участки попадают в разные территориальные зоны. И если для зоны, в пределы которой попадает земельный участок 77:01:0004019:1003, определён градостроительный регламент, в том числе основные виды разрешенного использования, то зона, в которую попадает участок 77:01:0004019:6028, является зоной сохраняемого землепользования, и по сложившейся практике до тех пор, пока в ПЗЗ не будут внесены необходимые изменения, вид разрешённого использования образованным из неразграниченных земель земельным участкам присвоить не получится.
Другим примером может служить ситуация, когда сосед «успел» узаконить объект, пока действовала какая-нибудь амнистия, то есть упрощенный порядок учета и регистрации конкретных объектов, либо пока сведения о каких-либо обременениях не попали в Росреестр. Например, сведения о зоне с особым условием использования, которая запрещает строительство.
Таким образом, можно выделить следующие причины разного подхода к кадастрового учету и регистрации прав на первый взгляд одинаковых объектов:
- наличие обременений на одном объекте и отсутствие на другом;
- разный градостроительный регламент для зон, в пределах которых расположены объекты;
- расположение похожих объектов в разных субъектах Российской Федерации либо в разных районах одного и того же субъекта (территориальный признак);
- принятие и вступление в силу нормативных, судебных актов, иных документов, разрешающих или запрещающих совершение определенных действий (временной признак);
- субъективный подход к проверке документов со стороны разных государственных регистраторов (удача и везение);
- ошибки кадастровых инженеров при подготовке кадастровой документации (квалификация кадастрового инженера).
В связи с этим рекомендуем всем правообладателям недвижимости внимательнее изучать документы и тщательно выбирать кадастровых инженеров.
Возможно, вам будут интересны статьи:
