Федеральный закон №351-ФЗ от 24.07.2023 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»
Глава 16. «Общая собственность» теперь делится на два параграфа: «Общие положения» и «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Во втором говорится о праве общей долевой собственности, доле в праве общей собственности, владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, а также бремени содержания.
Дано универсальное определение «общего имущества» — это имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, и использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели.
Есть несколько случаев определения такой территории. Это может быть, например, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, земельный участок общего назначения в пределах территории ведения гражданами садоводства или огородничества или в пределах территории гаражного назначения, малоэтажный жилой комплекс. Заметим, что земельные участки под нежилыми зданиями не относятся к общему имуществу собственников помещений и машино-мест в них — в силу ограничения п.3 ст. 287.5 общими там являются только вспомогательные помещения, конструкции и оборудование.
По умолчанию, по новым общим положениям доля в праве собственника пропорциональна площади принадлежащей ему недвижимой вещи и следует судьбе права собственности на недвижимую вещь. Она не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, в свою очередь пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество. Решения принимаются:
- по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом — большинством голосов;
- о передаче во владение или пользование третьим лицам — не менее чем двумя третями голосов;
- о передаче в собственность третьим лицам — единогласно. Заметим, что тут сделана не очень внятная формулировка «при условии, что эта передача не противоречит закону».
Задано общее правило, что собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.
Отдельно отметим один интересный новый пункт: «если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения». Сейчас по ст.287.3 ГрК РФ предусматривается только право пользования земельным участком, а по ст.35 ЗК РФ использование его соответствующей части.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Новые положения об общем имуществе собственников недвижимости / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/1027. – Дата публикации: 31.07.2023
