Одним из важнейших этапов градостроительной деятельности является территориальное планирование. Именно здесь утверждаются такие документы, как генеральный план и схема территориального планирования. В рамках разработки указанных документов осуществляется функциональное зонирование территории, результатом которого является определение границ и назначения функциональных зон
Типологию функциональных зон можно найти в СП 473.1325800.2019 «Свод правил. Здания, сооружения и комплексы подземные. Правила градостроительного проектирования». Согласно Таблице 1 Приложения Г к указанному своду правил функциональные зоны бывают следующих типов:
- жилой застройки;
- общественно-деловой и смешанной застройки;
- производственной застройки;
- рекреационные зоны.
Однако отсутствие классификации функциональных зон непосредственно в градостроительном законодательстве в совокупности с отсутствием внятного объяснения, что же такое функциональная зона, приводит к тому, что такие зоны зачастую ошибочно путают с территориальными зонами, перечень которых закреплен статьей 35 ГрК РФ.
Здесь важно отметить, что функциональные зоны и параметры их планируемого развития, определенные генеральным планом или схемой территориального планирования (СТП), учитываются при установлении границ и градостроительных регламентов территориальных зон в рамках градостроительного зонирования при разработке правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Иными словами функциональное зонирование (Генплан, СТП) является основой для установления территориальных зон (ПЗЗ). Об этом следует помнить, поскольку если возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка в ПЗЗ, сперва нужно проверить, в какую функциональную зону согласно утвержденному документу территориального планирования (Генплан, СТП) попадает земельный участок, и допускается ли в такой функциональной зоне использование земельного участка по желаемому назначению. Это сильно усложняет оформление документов в, казалось бы, рядовых ситуациях.
В том числе для упрощения процесса внесения подобных изменений в градостроительную документацию статьей 28.1 ГрК РФ предусмотрена возможность подготовки Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования. С внедрением этого нового комплексного подхода можно осторожно предположить, что применение функционального зонирования, кажется, перестает отвечать новым принципам смешанной застройки, и для регулирования градостроительной деятельности со временем станет достаточным наличие территориальных зон.
Косаруков, З. С., Атаманов, С. А. А нужны ли функциональные зоны? / З. С. Косаруков, С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/1023. – Дата публикации: 21.07.2023
