Частой проблемой, с которой сталкиваются собственники помещений в нежилых зданиях, является вопрос правильности согласования перепланировки.
Рассмотрим обычный путь приведения документов в порядок при перепланировке.
Во-первых, собственник обращается в проектную организацию за подготовкой проекта перепланировки и технического заключения о состоянии конструкций здания. Сотрудники проектной организации производят осмотр, обмеры помещения и готовят проект перепланировки, в котором отражается главное - вид до перепланировки и вид после нее, а также остальная сопутствующая информация.
Во-вторых, после получения проекта перепланировки и технического заключения, собственник с этими документами обычно обращается, например в БТИ за проведением обмеров помещения после перепланировки и оформления поэтажного план в черных линиях и экспликации.
В-третьих, собственник должен обратиться к кадастровому инженеру за внесением изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) путем подготовки на основании проекта перепланировки, технического заключения и результатов обмеров БТИ технического плана помещения на изменение сведений о площади помещения, плана этажа в результате перепланировки.
Кадастровый инженер, являясь по сути последним ключевым звеном в этом длинном процессе приведения документов в порядок, должен проверить всю входящую документацию от заказчика по следующим моментам.
| # | Проверка | Проблема |
| 1 | На титульном листе проектной документации должна стоять подпись заказчика работ | Отсутствует подпись заказчика |
| 2 | Не должно быть выявлено признаков реконструкции | Изменение контура здания, пристройки, снос несущих конструкций ничем не подтверждены |
| 3 | Изменение фасадов в случае, если они имели место быть, должно быть подтверждено соответствующей отметкой о согласовании | Отсутствует отметка о согласовании изменения фасадов |
| 4 | Вид поэтажного плана после перепланировки должен соответствовать поэтажному плану БТИ после обмеров по факту перепланировки | Вследствие ошибок БТИ или сотрудников проектной организации “пропадают” или “появляются” двери, окна, стены, что ведет к расхождению плана помещения после перепланировки в проектной документации и плана помещения по обмерам БТИ |
| 5 | Площади комнат в экспликации после перепланировки в проектной документации должна сходиться с площадями по экспликации БТИ | Часто бывает, что в проектной документации есть сноска о том, что площади после перепланировки должны быть уточнены по обмерам БТИ. В этом случае все нормально. Но если такой сноски нет, то это уже проблема, так как площади по проекту и по БТИ после перепланировки должны сходиться |
Таким образом, кадастровым инженером, на этапе подготовки технического плана по внесению изменений в ЕГРН, может быть выявлено ряд проблем в документации, за исправлением которых, собственнику понадобится снова пройти по большому кругу от исправления проектной документации до внесения корректировок в поэтажный план и экспликацию БТИ.
Разумным выходом из такой ситуации может быть следующий алгоритм действий.
| # | Действие | Преимущества |
| 1 | Обращение к кадастровому инженеру за проведением обмеров перепланированного помещения | На руках сразу финальный план помещения (вид после перепланировки), составленный по всем требованиям Росреестра |
| 2 | Обращение в проектную организацию за разработкой проектной документации |
Проектной организации не нужно выходить на обмеры помещения после перепланировки.Кадастровый инженер контролирует ход подготовки проектной документации |
| 3 | Подготовка финального технического плана | Весь процесс находится под контролем кадастрового инженера, так как именно он отвечает за последний шаг - учетно-регистрационные действия в отношении перепланированного помещения, знает все последние требования Росреестра к представленным документам |
Григорьев, С. А. Правильное согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании / С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2018. – URL: http://кадастр.москва/news/29. – Дата публикации: 20.09.2018
