Миф №16. Границы земельных участков по данным ЕГРН всегда соответствуют фактическим заборам
К сожалению, не всегда юридические границы земельного участка, то есть координаты характерных точек границ, содержащиеся в ЕГРН, соответствуют его фактическим границам – заборам, ограждениям, межевым знакам. Также, несмотря на то, что согласно закрепленному Земельным кодексом РФ определению земельный участок должен обладать характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, а границы земельного участка как раз и являются одной из таких характеристик, на кадастровый учет поставлено огромное количество ранее учтенных земельных участков без границ.
В связи с этим на практике встречаются следующие случаи соотношения юридических и фактических границ земельного участка:
- земельный участок огорожен забором, в ЕГРН нет сведений о координатах. Такой участок подлежит уточнению;
- земельный участок огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о координатах, но координаты не соответствуют забору. Такой участок подлежит уточнению в связи с исправлением ошибки;
- земельный участок огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о координатах, определенных в соответствии с забором. Это уточненный участок;
- земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН нет сведений о координатах. Этот участок подлежит уточнению, требуется установление (вынос) границ на местности;
- земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о неправильных координатах. Такой участок подлежит уточнению в связи с исправлением ошибки, требуется установление (вынос) границ на местности;
- земельный участок не огорожен забором, в ЕГРН содержатся сведения о точных координатах. Требуется установление (вынос) границ на местности.
Почему так происходит?
Во многом из-за вечного вопроса, подобного проблеме курицы и яйца - непонятно, что первично: установление границ на местности или координаты.
Логичнее всего было бы предположить, что сначала необходимо установить забор, а только потом определять его координаты и соответственно площадь участка. Но это не всегда возможно, и во многом из-за наличия на кадастровом учете земельных участков без юридических и фактических границ - ранее учтенных земельных участков, подлежащих уточнению.
Кроме того, предоставление земельных участков зачастую осуществляется местными администрациями путем определения их границ по картам и планам, то есть без выхода на местность. В последнее время, прежде чем обратиться за предоставлением земельного участка, заинтересованные лица сначала заказывают геодезическую съемку территории, в пределах которой расположен будущий земельный участок. Но, как вы уже догадались, такие территории никто не огораживал заранее, поэтому в лучшем случае забор будет установлен только после длительной процедуры оформления прав на земельный участок, которая включает в себя формирование земельного участка, постановку на кадастровый учет, предоставление и регистрацию права собственности заинтересованного лица на такой земельный участок.
Как правило, заборы устанавливают на земельных участках, которые принято называть частными, загородными или дачными - речь идет о земельных участках для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства. В лучшем случае перед монтажом забора собственник участка обратится к геодезисту или кадастровому инженеру для того, чтобы тот показал на местности координаты поворотных точек. Но поскольку такая процедура стоит денег, многие от нее отказываются, что в дальнейшем приводит к разнице между данными ЕГРН о границах участка и местоположением фактического забора. Иногда при установке забора собственники земельного участка намеренно отступают от соседей, чтобы избежать лишних споров, а порой наоборот, осуществляют самозахват земель.
Что касается городских земельных участков, то у многих из них заборов вообще нет. В некоторых случаях установка ограждения и вовсе не допускается по закону, например, в случае публичного сервитута, а в некоторых случаях заборы просто не нужны, поскольку границы участков определяются по стенам зданий, когда участок предоставляется по пятну застройки, или по другим “межевым знакам”.
Границы земельного участка являются его важнейшей характеристикой, и от того, насколько правильно они будут определены и закреплены на местности, зависит возможность реализации в полной мере правомочий владения, пользования и распоряжения таким объектом недвижимости.
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №16 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/143. – Дата публикации: 15.03.2019
