Подготовлен проект поправок в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Он должен разрешить уточнять площадь ранее учтенных зданий, сооружений и помещений без реконструкции, если расхождение связано с изменением правил подсчета
Ключевая идея поправок состоит в том, чтобы прямо разрешить кадастровый учет изменений площади ранее учтенных объектов, если сама площадь меняется не из-за реконструкции или перепланировки, а из-за новой методики расчета либо выявленной ошибки в старой технической документации. Речь идет прежде всего об объектах, технический учет которых проводился до 1 января 2013 года по данным БТИ. Эти методики отличались от действующих требований, установленных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, который применяется с 1 января 2021 года.
Для этого статью 24 Закона № 218-ФЗ предлагают дополнить новой частью 9.2. Она позволит готовить технический план для изменения сведений ЕГРН о площади ранее учтенных здания, сооружения или помещения, а для отдельных сооружений также о площади застройки. Принципиальное условие: до кадастровых работ не должны проводиться реконструкция здания или сооружения и перепланировка помещений в многоквартирном доме.
Одновременно корректируется статья 69 Закона № 218-ФЗ о ранее учтенных объектах. В действующей редакции часть 5.1 этой статьи уже требует для внесения сведений о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или машино-месте правоустанавливающий документ и технический план. Но специального правила для ситуации, когда площадь меняется только из-за новой методики подсчета или ошибки в старом техпаспорте, в законе сейчас нет. Проект как раз предлагает прямо указать, что в таком техническом плане можно отражать уточненное значение площади, если изменение не связано с реконструкцией или перепланировкой. Если же такие работы были, оформление должно идти по обычным правилам частей 8-10 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.
Практический смысл поправки в том, что собственник или иной правообладатель получает отдельное законное основание для исправления старой площади в ЕГРН. Сейчас закон позволяет вносить сведения о ранее учтенном объекте на основании техплана, но не раскрывает отдельно случай, когда расхождение вызвано именно изменением правил определения площади. После принятия поправок такой путь должен появиться в самом законе, что снизит число спорных ситуаций при кадастровом учете и сделках с объектами, сведения о которых перешли в ЕГРН из архивов БТИ.
В проекте есть и второй блок изменений. Статью 70 Закона № 218-ФЗ предлагают дополнить частями 4.1 и 4.2, чтобы сведения о материале наружных стен и годе ввода в эксплуатацию либо годе завершения строительства ранее учтенных зданий и сооружений можно было вносить в ЕГРН без подготовки технического плана. Это особенно важно для кадастровой оценки: в пояснительной записке прямо указано, что такие сведения относятся к ценообразующим факторам по статье 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.
Предлагаемая модель предполагает два канала внесения таких данных. Первый — по заявлению правообладателя или собственника земельного участка с приложением подтверждающих документов. Второй — по инициативе органа регистрации прав на основании документов, которые передают бюджетные учреждения субъектов РФ, участвующие в сборе данных для государственной кадастровой оценки. При этом проект отдельно оговаривает, что декларация о характеристиках объекта недвижимости, поданная в бюджетное учреждение, не может использоваться как такое подтверждение.
В пояснительной записке приведена количественная аргументация, а именно, что по сведениям ЕГРН сейчас отсутствуют данные о годе ввода в эксплуатацию либо годе завершения строительства более чем по 6 млн ранее учтенных зданий и сооружений, а сведения о материале наружных стен — более чем по 700 тыс. зданий.
Атаманов, С. А. Представлен законопроект о возможности пересчета площади по правилам Приказа Росреестра №П/0393 без реконструкции / С. А. Атаманов. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2026. – URL: http://кадастр.москва/news/1413. – Дата публикации: 16.03.2026
