Опубликовано письмо Минстроя России от 07.08.2025 №46420-ЕБ/08 «По вопросу разъяснения градостроительного законодательства»
В письме рассматриваются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, для возведения которых требуется разработка проектной документации, то есть здесь речь не идет об индивидуальных домах и вспомогательных постройках. Также сразу отметим, что в письме игнорируется общая несогласованность терминов «здание», «строение», «сооружение».
Приведем сразу основные выводы и общее сформулированное мнение Минстроя. При проведении кадастровых работ, при кадастровом учете и регистрации прав:
- вопрос отнесения создаваемого объекта к недвижимости должен определяться на этапе проектирования;
- объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным ГК РФ (в силу природных свойств или на основании закона);
- объект должен быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав;
- объект должен иметь самостоятельное функциональное (хозяйственное) назначение.
Раскрываются и обосновываются эти положения общими нормами и решениями судов:
- застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование должны быть определены и указаны «идентификационные признаки зданий и сооружений»;
- такая «идентификация» при подготовке проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями ст.4 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п.1 ст.130 ГК РФ);
- для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации (определения ВС РФ от 22.12.2015 №304-ЭС15-11476, от 02.02.2021 №306-ЭС20-23816);
- право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 №1160/13 по делу №А76-1598/2012);
- при отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности не подлежит регистрации независимо от физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с земельным участком (определение ВС РФ от 23.01.2015 №305-ЭС14-7970 по делу №А40-94643/13).
Подробнее о признаках недвижимости — в разделе «Классификация (типология) объектов недвижимости» на портале Cadastre.ru.
Атаманов, С. А., Григорьев, С. А. Вечный вопрос: какие здания и сооружения являются недвижимостью? / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2025. – URL: http://кадастр.москва/news/1359. – Дата публикации: 21.09.2025
