В ПЗЗ Москвы изменен перечень предельных параметров строительства и требования их расчета

Постановлением Правительства Москвы №1299-ПП от 04.06.2025 внесены изменения в п.1.4.3.2 правил землепользования и застройки города (120-ПП от 28.03.2017)

1. При расчете суммарной поэтажной площади объекта капитального строительства в пределах только одного этажа учитывается:

• было:
  • площадь многосветных помещений;
  • пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м;
  • проемы в перекрытиях площадью более 36м²;
• стало: 
  • площадь многосветных помещений;
  • пространство между лестничными маршами более ширины марша или 1,5 м;
  • проемы в перекрытиях;
  • лифтовые и другие шахты.

Согласно опубликованному 14.07.2025 решению по итогам антикоррупционной экспертизы, это изменение не распространяется на случаи, когда до 04.06.2025:

• были установлены регламенты на территориальные зоны (подзоны);
• были направлены или приняты предложения о внесении изменений в ПЗЗ;
• была утверждена или принята к разработке документация по планировке территории;
• были приняты решения на совещаниях с участием заместителей Мэра Москвы в Правительстве Москвы, Мэра Москвы.

Таким образом, в Москве порядок расчета суммарной поэтажной площади теперь зависит от даты изменения градостроительной документации, которую будет не так просто выявить.

2. К установленному в июне 2024 года параметру «минимальная площадь квартир» добавлены:

• площадь квартир:
  • рассчитывается как сумма площадей всех отапливаемых помещений и антресолей в них без учета неотапливаемых помещений, балконов, террас;
  • под отапливаемыми помещениями понимаются жилые комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд;
  • под неотапливаемыми помещениями понимаются лоджии, веранды, холодные кладовые и тамбуры;
• общая площадь квартир:
  • площадь квартир с учетом неотапливаемых помещений, балконов, террас, которые могут составлять до 10 процентов от площади квартир.

Вероятно, эти параметры должны рассматриваться как максимальные по аналогии с плотностью застройки земельного участка.

3. Введены новые предельные параметры, имеющие отношение ко всей территориальной зоне в целом:

• нежилая наземная площадь:
  • рассчитывается как сумма наземной площади:
    • всех нежилых объектов капитального строительства;
    • нежилых частей жилых зданий, которые расположены и (или) могут быть расположены в границах территориальной зоны (подзоны);
  • под нежилой частью жилого здания понимается сумма площадей наземных этажей здания:
    • относящихся к общественной части за вычетом входных групп жилой части, измеряемых по внутренним контурам стен, ограничивающих данные входные группы;
    • и где расчет ТЭП ОКС осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил в зависимости от вида ОКС;
  • под общественной частью понимается часть здания, занимаемая помещениями общественного назначения, в том числе:
    • административными, офисными, общественного управления, делового назначения;
    • социально-бытовыми, образовательными и культурно-просветительскими;
    • торгового назначения, общественного питания, спорта;
    • предназначенных для оказания медицинской помощи;
  • в наземные (они же в НПА именуются надземные) включаются технический, нежилой мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м;
• жилая наземная площадь:
  • рассчитывается как сумма площадей наземных этажей жилых зданий (включая жилой мансардный), за исключением этажей, относящихся к нежилой части, которые расположены и (или) могут быть расположены в границах территориальной зоны (подзоны), где расчет ТЭП ОКС осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил в зависимости от вида ОКС.

Заметим, что рассчитать соответствующие фактические значения для проверки соответствия новым предельным будет крайне трудозатратно, ведь для этого нужен подробный анализ проектной или технической документация на все объекты.

Учитывая направления развития московского градостроительного законодательства, можно предположить, что новые параметры потребовались:

• в качестве исходных данных для расчетов по алгоритмам цифрового мастер-планирования;
• для расчетов по новым программам комплексного развития территории, включая «Московские кварталы».

Заодно были введены правила расчета общей площади планируемых к строительству (реконструкции) ОКС в случае отсутствия значения в ГПЗУ или в решении ГЗК:

• для жилых зданий как площадь квартир, умноженная на коэффициент 1,54 или 1,64;
• для нежилых ОКС как нежилая наземная площадь, умноженная на коэффициент 1,1.

Это применяется:

• при определении срока договора аренды земельного участка;
• установлении размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• увеличении площади земельных участков в результате перераспределения.

Иллюстрация: Юсов Я.А.

Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. В ПЗЗ Москвы изменен перечень предельных параметров строительства и требования их расчета / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2025. – URL: http://кадастр.москва/news/1344. – Дата публикации: 18.07.2025