В декабре 2024 года в Государственную Думу внесен законопроект №803202-8 об уточнении порядка приобретения земельного участка под зданием. Ранее эта инициатива обсуждалась под номером №141151
Предлагается ввести следующий общий критерий соразмерности.
Образование земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, осуществляется в соответствии с предельными размерами, установленными градостроительным регламентом.
Если он не утвержден либо им не установлены предельные размеры, совокупная общая площадь зданий, сооружений (в том числе вспомогательных) должна составлять:
- для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства — не менее пяти процентов площади образуемого земельного участка;
- для других ВРИ — не менее десяти процентов площади образуемого земельного участка.
Другими словами, площадь земельного участка не может превышать общую площадь зданий больше, чем в 10 раз (в 20 — для частной застройки).
Для сооружений может учитываться площадь застройки, если она является основной характеристикой по ЕГРН.
Этот же подход предлагается использовать:
- при определении площади части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при переходе права собственности на здание, сооружение (п.1 ст.35 ЗК РФ);
- при приобретении участка собственником здания, сооружения (ст.39.20 ЗК РФ).
Общие указания для проектирования земельных участков сейчас можно найти в соответствующих сводах правил. Например, в соответствии с п.5.9 СП 42.13330.2016 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» границы, размеры земельных участков при многоквартирных жилых зданиях следует определять на основании:
- Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр;
- пункта 7.29 СП 476.1325800.2020;
- в случае отнесения этих объектов к объектам регионального или местного значения — с учетом требований РНГП 3307 в части обеспечения нормируемыми элементами придомовой территории.
Согласно Методическим рекомендациям размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя:
- из площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и помещений вспомогательного использования;
- территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения:
- требований градостроительных нормативов;
- требований противопожарной безопасности;
- санитарных разрывов между зданиями;
- иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;
- плотности застройки элемента планировочной структуры;
- наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.
Пункт 7.29 СП 476.1325800.2020 говорит о необходимости расчета площади в соответствии с показателями минимальной обеспеченности элементами придомовой территории согласно региональным и местным нормативам 3307 градостроительного проектирования или согласно общим требованиям:
- Детские игровые площадки 0.4 м²/чел;
- Площадки отдыха взрослого населения 0.1 м²/чел;
- Зеленые насаждения 3.0 м²/чел;
- Итого: 3.5 м²/чел.
Атаманов, С. А., Косаруков, З. С. Соразмерность общей площади здания и земельного участка / С. А. Атаманов, З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2025. – URL: http://кадастр.москва/news/1274. – Дата публикации: 29.01.2025
